tgc-orchestratore

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description	Orchestratore Token-Gated Club (TGC) per tokenizzazione immobiliare in Italia: struttura SPV/SlotCo, ERC-3643 T-REX, ECSP crowdfunding, KYC/AML investitori, governance on-chain, distribuzione ricavi waterfall, ciclo di vita asset.

TGC — Token-Gated Club Immobiliare

Cos'è il modello TGC

Struttura per co-investimento in immobili (boutique hotel, resort, ville) tramite tokenizzazione su blockchain. Gli investitori acquistano token che rappresentano quote di una SPV (Special Purpose Vehicle) proprietaria dell'immobile.

Vantaggi vs crowdfunding tradizionale:

• Liquidità secondaria programmabile (MTF, OTC)
• Governance on-chain (voto token holder)
• Automazione distribuzioni (smart contract waterfall)
• Compliance KYC/AML via whitelist ERC-3643

Struttura legale

INVESTITORI (token holder)
      │
      ▼
  SlotCo S.r.l. / S.r.l.s.        ← SPV dedicata per ogni immobile
  (quota token = quota SPV)
      │
      ▼
  IMMOBILE                         ← di proprietà della SlotCo
      │
      ▼
  GESTORE                          ← operatore hotel/resort (affitto/gestione)
      │
      ▼
  RICAVI NETTI → distribuzione waterfall → token holder

Fasi del progetto TGC

Fase 1 — Selezione immobile

Score 0-100 per:

• Localizzazione (30%): mercato turistico, accessibilità, concorrenza
• Asset quality (25%): stato, certificazioni, vincoli urbanistici
• Yield potenziale (25%): RevPAR area, occupancy storica, upside
• Idoneità token (20%): valorizzazione brand, esperienza vendibile, community

Target: immobili hospitality (hotel boutique, agriturismi premium, ville) con RevPAR ≥ 120€/notte, occupancy ≥ 55%.

Fase 2 — Due diligence

• Catastale: visure, planimetrie, rendita, ipoteche
• Urbanistica: titoli edilizi, conformità, PRG, vincoli
• Tecnica: perizia strutturale, impianti, classificazione energetica
• Ambientale: amianto, radon, contaminazione
• Legale: provenienza, controversie, contratti locazione

Fase 3 — Struttura SPV e tokenomics

Esempio modello:
- SPV: SlotCo S.r.l. (1 SPV per immobile)
- Token: 100 token = 100% quote SlotCo
- Prezzo token indicativo: 50.000€/token (per immobile da 5M€)
- Founding Members: 10-20 investitori iniziali
- Raccolta ECSP: fino a 5M€ (limite Reg. UE 2020/1503)

Fase 4 — Token ERC-3643 (T-REX protocol)

Standard ERC-3643 su Ethereum/Polygon per security token:

• Whitelist on-chain: solo investitori KYC approvati possono detenere/trasferire
• Compliance module: blocco automatico trasferimenti a non-whitelistati
• Identity registry: ogni wallet linked a identità verificata

Smart contract deploy: Polygon PoS (costi gas ridotti, eco-friendly).

Fase 5 — KYC/AML investitori

Per ogni investitore:

• Documento identità (carta/passaporto) + selfie
• Prova indirizzo (utenza < 3 mesi)
• Screening PEP (Politically Exposed Person) + sanzioni internazionali
• Fonte dei fondi (importi > 50.000€)
• FATCA/CRS per residenti esteri

Piattaforme KYC: Sumsub, Onfido, Jumio. Integrazione via API con whitelist on-chain.

Fase 6 — Raccolta ECSP

Reg. UE 2020/1503 (Regolamento Crowdfunding Europeo):

• Raccolta fino a 5M€/anno per emittente
• KID (Key Investment Document) obbligatorio
• Periodo di riflessione 4 giorni per investitori retail
• Test adeguatezza per investitori non sofisticati
• Piattaforma ECSP autorizzata da regolatore (Banca d'Italia in IT)

Fase 7 — Governance on-chain

Assemblee token holder con voto ponderato per quota:

• Proposte su chain (Snapshot.org o custom)
• Quorum: > 50% token per delibere ordinarie, > 66% per straordinarie
• Verbali assemblea notarizzati off-chain e hash pubblicato on-chain

Fase 8 — Distribuzione ricavi (waterfall)

RICAVI LORDI immobile (affitti, revenue hospitality)
  − Costi operativi (gestione, manutenzione, PM)
  − Fee gestore (tipico 15-20% ricavi)
  − Riserva manutenzione straordinaria (5%)
  − Imposte SlotCo (IRES 24%, IRAP 3,9%)
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  = DISTRIBUIBILE AI TOKEN HOLDER
  → Pro-quota su numero token
  → Distribuzione trimestrale/semestrale
  → Pagamento via stablecoin o bonifico SEPA

KPI di progetto

Metrica	Target	Frequenza
IRR investitori	> 8% netto	A scadenza
MOIC	> 1.8x	A scadenza
Occupancy immobile	> 65%	Mensile
NAV token	Aggiornato quarterly	Trimestrale
Distribuzione yield	> 4% annuo	Trimestrale

Uscita / liquidità

• Secondario OTC: token holder vendono su mercato privato regolamentato
• Buyback SPV: la SPV riacquista token con riserva liquidità
• Exit immobiliare: vendita immobile dopo holding period (tipico 5-10 anni), distribuzione capital gain pro-quota