calculo-debito-condominial

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calculo-debito-condominial

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CALCULO-DEBITO-CONDOMINIAL — Estrutura memoria de calculo de cotas condominiais vencidas (CC art. 1.336 §1º + CPC art. 784, X — titulo executivo extrajudicial). Compoe principal (cotas vencidas) + multa convencional ate 2% + juros 1% am (default convencao) + correcao monetaria (indice da convencao — IGP-M, IPCA ou outro). NUNCA gera valor final com indice hardcoded (anti-halucinacao por design). Produz memoria mes a mes com formula pronta. Use quando o advogado mencionar: "cota condominial", "debito condominio", "execucao condominial", "cobranca condominial", "taxa condominial atrasada", "fundo de reserva nao pago", "rateio extraordinario inadimplente", "morador inadimplente", "cobranca de condomino".

CALCULO-DEBITO-CONDOMINIAL — Memoria de Calculo Estruturada

1. ESCOPO

Estrutura calculo de divida condominial executavel. Cobre:

• Cotas condominiais vencidas (ordinarias + extraordinarias)
• Fundo de reserva inadimplido
• Rateios extraordinarios (obra, indenizacao)
• Multa convencional (CC art. 1.336 §1º — teto 2%)
• Juros de mora (default 1% am — se convencao silencia)
• Correcao monetaria (indice fixado na convencao — IGP-M, IPCA, INPC)

Base legal: CC art. 1.336 §1º (multa nao superior a 2%) + CPC art. 784, X (credito de condominio referente a despesas condominiais ordinarias ou extraordinarias — titulo executivo extrajudicial, desde que comprovado por documento idoneo).

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2. INPUT NECESSARIO

Do contexto + perguntar:

1. Identificacao do condominio + unidade autonoma + condomino inadimplente
2. Lista de cotas vencidas: mes/ano + valor nominal + data vencimento
3. Tipo de cota: ordinaria, extraordinaria (rateio), fundo de reserva
4. Convencao condominial: anexar trecho que disciplina multa, juros e indice de correcao (perguntar ao advogado o texto literal)
5. Multa convencional: percentual previsto na convencao (limite legal: ≤ 2% — CC 1.336 §1º)
6. Juros pactuados na convencao: percentual e momento de incidencia (se silente → juros legais 1% am pela jurisprudencia dominante)
7. Indice de correcao da convencao: IGP-M, IPCA, INPC ou outro
8. Data ate quando atualizar: geralmente data prevista de ajuizamento da execucao ou data atual
9. Tribunal de destino: UF + comarca (importante pra tabela pratica do TJ se convencao silente sobre indice)

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3. PROCESSAMENTO — PASSOS

1. Validar titulo executivo: convencao registrada + ata de assembleia que aprovou orcamento + boleto/aviso de cobranca
2. Listar cotas vencidas mes a mes (1 linha por cota)
3. Aplicar multa convencional sobre cada cota inadimplente (limite 2%)
4. Aplicar correcao monetaria de cada cota desde o vencimento ate o termo final (planilha mes a mes)
5. Aplicar juros de mora de cada cota desde o vencimento (juros simples, default — capitalizacao mensal so se convencao expressamente previr)
6. Somar verbas: cotas atualizadas + multa + juros
7. Emitir aviso obrigatorio: validacao final contra tabela do TJ ou indice oficial

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4. OUTPUT — PLANILHA ESTRUTURADA

## Memoria de calculo — Debito condominial

**Atencao:** este calculo apresenta ESTRUTURA + FORMULA. Os indices
numericos devem ser preenchidos a partir da fonte oficial (tabela do
TJ, IBGE-IPCA, FGV-IGP-M conforme indice da convencao). Esta skill
NAO tem acesso a indices posteriores a Jan/2026.

### Premissas

| Campo | Valor |
|---|---|
| Condominio | [nome / CNPJ] |
| Unidade autonoma | [bloco/apto] |
| Condomino inadimplente | [nome] |
| Convencao registrada em | [data + cartorio] |
| Indice de correcao (convencao) | [IGP-M / IPCA / INPC / outro] |
| Multa convencional | [X%] (≤ 2% CC 1.336 §1º) |
| Juros de mora | [X% am — default 1%] |
| Termo final do calculo | [data] |
| Titulo executivo (CPC 784, X) | sim |

### Tabela 1 — Cotas vencidas (principal nominal)

| Mes/Ano | Tipo | Vencimento | Valor nominal | Data inadimplencia |
|---|---|---|---|---|
| [mes] | ordinaria/extra/FR | [dd/mm/aaaa] | R$ [X] | [dd/mm/aaaa] |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| **TOTAL NOMINAL** | | | **R$ [X]** | |

### Tabela 2 — Correcao monetaria por cota

Para CADA cota da Tabela 1:

| Cota (mes/ano) | Indice inicial | Indice final | Coef. | Valor corrigido |
|---|---|---|---|---|
| [mes] | _____ | _____ | _____ | R$ _____ |

**Formula:** valor_corrigido = valor_nominal × (indice_final / indice_inicial)

**FONTE OBRIGATORIA (escolher conforme convencao):**
- IGP-M: portalibre.fgv.br
- IPCA: ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos
- INPC: ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos
- Tabela do TJ ({{UF}}): site oficial do tribunal

### Tabela 3 — Multa convencional

Para CADA cota inadimplente:
multa = valor_corrigido × [percentual_convencao] / 100

**Limite legal (CC 1.336 §1º):** percentual ≤ 2,00%. Multa acima de
2% e nula no excesso.

| Cota | Valor corrigido | Multa (max 2%) |
|---|---|---|
| [mes] | R$ _____ | R$ _____ |

### Tabela 4 — Juros de mora (simples, 1% am default)

| Cota | Vencimento | Meses ate termo | Taxa | Juros |
|---|---|---|---|---|
| [mes] | [dd/mm/aaaa] | [N] | 1% am | R$ _____ |

**Formula (juros simples):**
juros = valor_corrigido × 0,01 × N_meses

**Capitalizacao mensal:** SO se convencao expressamente prever
(jurisprudencia exige clausula clara). Default e juros simples.

### Totalizacao

| Verba | Valor |
|---|---|
| Principal corrigido (Tabela 2 — total) | R$ _____ |
| Multa convencional (Tabela 3 — total) | R$ _____ |
| Juros de mora (Tabela 4 — total) | R$ _____ |
| **TOTAL ATE [data]** | **R$ _____** |

Valor sera atualizado ate o efetivo pagamento.

### Anexos obrigatorios

1. Esta memoria (planilha)
2. Convencao condominial registrada
3. Ata de assembleia que aprovou orcamento + cotas
4. Boletos/avisos de cobranca das cotas vencidas
5. Demonstrativo do indice oficial usado (impressao IGP-M/IPCA)

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5. FUNDAMENTACAO LEGAL

• CC art. 1.336, §1º — Multa por inadimplencia ≤ 2%
• CC art. 1.345 — Adquirente responde por debitos anteriores
• CPC art. 784, X — Credito condominial e titulo executivo extrajudicial
• CPC art. 798, I, c — Demonstrativo do debito atualizado obrigatorio
• Tema 522 STJ — Multa convencional para o adimplemento da obrigacao condominial nao se confunde com multa moratoria
• Jurisprudencia firme: juros de mora 1% am quando convencao silente (regra geral codigo civil — natureza condominial)

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6. AVISOS OBRIGATORIOS NO OUTPUT

⚠️ VALIDACAO OBRIGATORIA ANTES DE PROTOCOLAR:

1. Conferir indices contra a FONTE OFICIAL do indice escolhido
   pela convencao (IGP-M = FGV, IPCA/INPC = IBGE). Esta skill NAO
   tem acesso a indices posteriores a Janeiro/2026.

2. Verificar se convencao foi devidamente REGISTRADA em cartorio
   de Registro de Imoveis — sem registro, eficacia restrita aos
   participantes da assembleia.

3. Confirmar que ATA que fixou as cotas tem quorum minimo
   (CC 1.341).

4. Multa convencional NAO PODE exceder 2% (CC 1.336 §1º) —
   excesso e nulo de pleno direito.

5. Capitalizacao mensal de juros so se convencao expressamente
   pactuar — caso contrario, juros simples.

6. Se convencao silente sobre indice, usar tabela pratica do
   TJ {{UF}} (consulta obrigatoria ao site do tribunal).

7. O calculo final tem efeito vinculante na execucao (CPC 524).
   Excesso gera embargos por excesso de execucao (CPC 525 §1º V).

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7. INTEGRACAO

Upstream (skills que podem chamar esta):

• calculos-master (orquestrador, roteia por classificacao)
• classificar-tipo-calculo (identifica natureza condominial)

Downstream (skills disparadas apos esta):

• protocolo-p4-calculos (auditoria Suprema Corte R1-R4 — auto)
• gestao-prazo-impugnacao (se for em fase de cumprimento)

💡 Proximos passos opcionais

Proximo passo	Comando	Plugin necessario
Peticao inicial de execucao condominial	/execucao peticao-inicial-execucao	execucao-adv-os (Kirvano)
Embargos a execucao (defesa do condomino)	/execucao embargos-execucao	execucao-adv-os (Kirvano)
Notificacao extrajudicial previa	/execucao notificacao-extrajudicial-mora	execucao-adv-os (Kirvano)
Auditoria final com IA	/ia-combativa suprema-corte-r1-r4	ia-combativa-adv-os (Kirvano)

Se plugin nao instalado, copiar memoria de calculo acima e usar manualmente.

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8. PROIBICOES

1. NUNCA gerar valor final com indice hardcoded. So formula + fonte.
2. NUNCA citar indice especifico numerico (ex: "IPCA de jul/2025 = 0,28%"). Sempre placeholder _____.
3. NUNCA aplicar multa > 2% (CC 1.336 §1º — nulidade).
4. NUNCA assumir capitalizacao composta sem clausula expressa na convencao.
5. NUNCA omitir aviso de validacao final.
6. NUNCA assumir titulo executivo sem convencao registrada + ata de assembleia + comprovante de cobranca.