adjudicacao-compulsoria-extrajudicial

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adjudicacao-compulsoria-extrajudicial

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Obtém a propriedade para o promitente comprador que pagou, direto no Registro de Imóveis, quando o vendedor recusa/omite a escritura definitiva (art. 216-B LRP, Lei 14.382/2022 + Súmula 239 STJ) — independe de registro prévio da promessa e de regularidade fiscal do vendedor (§2º). Use quando o advogado disser adjudicação compulsória extrajudicial, adjudicação no cartório, quitei o imóvel e o vendedor não passa a escritura, forçar a escritura sem processo, compromisso pago mas não registrado, o vendedor sumiu/morreu e preciso do título.

Adjudicação Compulsória Extrajudicial (art. 216-B LRP)

Camada 3 — Registral (o fosso). O promitente comprador que quitou obtém a propriedade direto no Registro de Imóveis, sem ação judicial, quando o vendedor recusa ou se omite em outorgar a escritura definitiva. Peça: requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial (advogado obrigatório).

Quando ativa

Promessa de compra e venda (ou cessão) quitada, e o promitente vendedor recusa/omite a outorga da escritura definitiva; sem litígio judicial já instaurado sobre a promessa.

Base legal ancorada (context/lrp-6015-serp.md · context/cc-direitos-reais.md · context/jurisprudencia-imobiliaria.md)

• Art. 216-B LRP (✅, incluído pela Lei 14.382/2022 — SERP) — adjudicação processada no RI da situação do imóvel, sem prejuízo da via jurisdicional.
• §1º legitimados: promitente comprador, cessionários/sucessores e também o promitente vendedor, representados por advogado.
• §2º (✅, decisivo) — o deferimento INDEPENDE de prévio registro da promessa e da regularidade fiscal do promitente vendedor.
• §3º o oficial registra o domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a própria promessa/cessão.
• CC 1.417/1.418 (✅) — direito real de aquisição (com registro) e adjudicação (mesmo sem registro entre as partes).
• Súmula 239 STJ (✅) — "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso". Confirma o §2º: mesmo compromisso não registrado, pago, adjudica.

Documentos exigidos (checklist — art. 216-B §1º)

1. Requerimento por advogado ao RI da situação do imóvel (qualificação, matrícula, fundamento = recusa/inércia na outorga).
2. Instrumento de promessa/cessão (público ou particular) hábil à adjudicação.
3. Prova de quitação integral do preço (recibos/extratos).
4. Ata notarial (identificação do imóvel, qualificação, prova do pagamento e do inadimplemento).
5. Certidões dos distribuidores (inexistência de litígio sobre a promessa) + comprovante de ITBI + procuração com poderes específicos.
6. Se o vendedor faleceu: certidão de óbito e identificação dos sucessores.

Passo a passo (fluxo)

1. Análise preliminar — validade da promessa, quitação integral, vendedor ainda titular na matrícula (certidão atualizada ≤ 30 dias).
2. Ata notarial documentando pagamento e inadimplemento (recusa/omissão do vendedor).
3. Protocolo no RI; o oficial notifica o promitente vendedor para celebrar o título de transmissão (a notificação pode ser delegada ao RTD).
4. Prazo de resposta — conforme o Código Nacional de Normas (CNN/CNJ) vigente; confirmar na versão consolidada antes de fixar número em peça (ver Guard).
5. Não celebrado o título (ou impugnação manifestamente infundada) → registro da transmissão ao promitente comprador (§3º).

O que TRAVA / remete à via judicial

• Litígio real sobre a promessa (validade, quitação contestada) → registrador recusa; vai à adjudicação judicial (CC 1.418 + CPC 501 — ver adjudicacao-compulsoria-judicial) ou suscita-se dúvida (duvida-registral).
• Vendedor já não é titular (alienou a terceiro) → depende de análise da cadeia (leitura-matricula-cadeia-dominial).

Postura honesta

• A adjudicação compulsória não é sempre judicial desde 2022 (art. 216-B). A via extrajudicial convive com a judicial; havendo litígio instaurado, vai ao Judiciário.
• Não fixar prazo de impugnação como se fosse texto do 216-B. A lei descreve a notificação para celebrar o título; o prazo específico de resposta/impugnação segue as normas de corregedoria (CNN) da versão vigente — declarar isso ao cliente, não inventar número.

Cross-link soft (não duplicar)

• Recusa persistente com litígio → adjudicacao-compulsoria-judicial (Camada 6).
• Compromisso e direito real de aquisição → compromisso-compra-venda (Camada 2).

Guard / Encerramento

Nenhum prazo/dispositivo em peça sem validador-imobiliario; o prazo de impugnação do 216-B é item de verificação (CNN vigente), não afirmar de memória. Requerimento fechado → suprema-corte-imobiliaria (R1 partes/imóvel/quitação · R2 §2º independe de registro + Súmula 239 · R4 forma/documentos).