invest-reit

name	invest-reit
description	invest系列：REITs分析。判断单一REIT是否值得买入或持有：底层资产优质吗？分派率可持续吗？估值合理吗？ 触发：「分析这只REIT」「REITs怎么样」「公募REIT值得买吗」「分派率」「底层资产」

invest-reit：REITs分析

REITs是"不动产的股票化"。看的是底层资产质量，吃的是租金现金流。

---

哲学锚点

• 巴菲特「护城河」：REITs的价值来自稳定现金流。出租率可持续吗？租户质量怎么样？租约够长吗？
• 芒格「反向思维」：先想怎么亏钱。出租率下滑怎么办？利率上行怎么办？底层资产贬值怎么办？
• 德鲁克「有效性」：REITs的分派率跟十年期国债利差多少？如果利差太小，不如直接买国债。

---

时间定位（动态算法）

当前日期 T，自动推导数据基准：

财年锚点 N = T.year if T > 4/30 else T.year - 1
分析周期 = [N-4, N-3, N-2, N-1, N]

REITs特殊说明：

• 国内公募REITs2021年才启动，历史数据有限
• 季报披露时间为季度结束后1个月内
• 分派率按年化计算

---

三关审查

第一关：懂不懂（底层资产）

第一性原理：不懂底层资产，就不知道租金从哪来。

验证问题：

• 底层资产是什么？（高速公路/产业园/仓储物流/保障房/新能源）
• 资产在哪里？（一二线城市/三四线/偏远地区）
• 租金收入结构？（单一租户依赖度？租约期限？）

资产类型检查：

资产类型	关键指标	风险点
高速公路	车流量、收费标准、剩余收费年限	疫情冲击、新能源车普及影响
产业园	出租率、租金水平、 tenant 质量	经济周期、产业外迁
仓储物流	出租率、租金、区域位置	电商增速放缓、供给过剩
保障房	租金稳定、政府补贴	租金管制、流动性差
新能源	发电小时数、电价、补贴政策	补贴退坡、技术迭代

关键数据：

• 底层资产个数：___个
• 主要资产占比：___%（前三大）
• 加权剩余租约：___年
• 前五大 tenant 占比：___%（集中度风险）

未通过：资产不透明或过于集中 → 停止分析，不买

---

第二关：好不好（运营与财务）

第一性原理：REITs的价值来自稳定现金流。

运营指标：

指标	当前	历史均值	判断标准
出租率	___%	___%	> 90%优秀，< 80%危险
租金收缴率	___%	___%	> 95%健康
租金增长率	___%	___%	与通胀挂钩或稳定增长
分派率	___%	___%	> 4%有吸引力，> 6%需警惕风险

财务指标：

指标	当前	判断
资产负债率	___%	< 40%安全，> 50%警惕
利息覆盖倍数	___倍	> 3倍安全
可供分配金额/净利润	___%	> 90%（REITs要求）
现金流稳定性	过去8季度波动	标准差< 15%稳定

一票否决项：

• 出租率连续下滑且低于80%
• 分派率> 8%但不可持续（处置资产一次性收益）
• 资产负债率> 50%且利息覆盖< 2倍
• 存在重大法律纠纷或资产减值风险

未通过：运营恶化或财务风险 → 停止分析，不买

---

第三关：贵不贵（估值与折价）

第一性原理：REITs估值看分派率与净资产。

估值指标：

指标	当前	发行时	判断
市场价格	___元	___元	溢价/折价___%
NAV（净资产价值）	___元	-	市净率___倍
分派率	___%	___%	与发行时比较
与十年期国债利差	___%	-	> 3%有吸引力

估值方法：

分派率法：

• 合理分派率 = 无风险利率 + 风险溢价（通常3-4%）
• 当前分派率___% vs 合理分派率___%

NAV法：

• 若市价 < NAV（折价），可能有机会
• 若市价 > NAV 20%以上（高溢价），需警惕

同类比较：

REIT名称	资产类型	分派率	溢价率	出租率
本基金	___	___%	___%	___%
同类平均	-	___%	___%	___%

未通过：高溢价（> 30%）+ 低分派率（< 4%） → 等待或放弃

---

输出格式

# [REIT名称] ([代码]) — REITs分析

**分析日期**：{{T}}
**数据基准**：{{N}}年 {{report_type}}
**底层资产类型**：___（高速/产业园/仓储/保障房/新能源）

---

## 三关审查

| 关卡 | 结果 | 关键发现 | 主要疑虑 |
|------|------|---------|---------|
| 懂不懂 | 通过/未通过 | ______ | ______ |
| 好不好 | 通过/未通过 | ______ | ______ |
| 贵不贵 | 通过/未通过/观望 | ______ | ______ |

**综合判断**：
- [ ] 三关全过，可考虑买入
- [ ] 第__关未过，不买
- [ ] 观望，等待折价机会

---

## 底层资产详情

| 项目 | 内容 |
|------|------|
| 资产个数 | ___个 |
| 主要资产位置 | ___（城市） |
| 前三大资产占比 | ___% |
| 加权剩余租约 | ___年 |
| 前五大 tenant 占比 | ___% |

**主要租户**：
1. ___（占比___%，行业___）
2. ___（占比___%，行业___）
3. ___（占比___%，行业___）

---

## 运营与财务数据

### 运营指标
| 指标 | N-2 | N-1 | N | 趋势 |
|------|-----|-----|---|------|
| 出租率 | __% | __% | __% | __ |
| 租金收缴率 | __% | __% | __% | __ |
| 分派率 | __% | __% | __% | __ |

### 财务指标
| 指标 | 当前 | 判断 |
|------|------|------|
| 资产负债率 | __% | __ |
| 利息覆盖倍数 | __倍 | __ |
| 可供分配金额/净利润 | __% | __ |

---

## 估值分析

| 指标 | 当前 | 发行时 | 判断 |
|------|------|--------|------|
| 市场价格 | ___元 | ___元 | 溢价/折价____元 | - | 市净率% | _ |

：
| REIT | 类型 | 分派率 | 溢价率 |
|------|------|--------|--------|
| 本基金 | % | 份

：
 [ ] 加仓（折价扩大/分派率提升/底层资产改善）
 [ ] 持有（逻辑未变）
 [ ] 减仓（溢价过高/发现更好标的）
 [ ] 卖出（运营恶化/分派率不可持续/重大风险暴露）

：__

---

---

与系列技能分工

场景	路由
「分析这只REIT」	invest-reit
「分析REITs管理人」	invest-fund-manager（如适用）
「分析REITs持仓股票」	invest-stock

---

核心原则

1. 底层资产第一： location, location, location
2. 现金流稳定：出租率和租金增长是核心
3. 分派率可持续：区分经常性收益和一次性收益
4. 折价买入：高溢价时风险大于机会
5. 流动性注意：REITs流动性不如股票，大额交易需谨慎

---

invest-reit v1.0 | 三关审查 | 动态时间算法

---

数据获取（invest-cli）

取数统一走数据层 invest-cli，不靠 web_search 猜数据：

1. 先探测可用源：python ~/.agents/skills/invest-cli/scripts/invest_cli.py datasources --json
2. 按 invest 主入口「场景 → 取数映射表」选择具体命令（fund 用 invest-cli fund，stock 用 invest-cli stock，us 用 invest-cli us，债券 ttfund bond，黄金 ttfund gold，宏观 ttfund macro 等）
3. 标注数据来源，口径不一致不合并