land-lease-agreement

name	land-lease-agreement
description	审查土地使用权租赁合同。 覆盖：租赁期限（不超过法定最长期限）、用途限制（农用地/建设用地）、租金调整、 征收补偿、转让条件。 适用情形：用户说"审一下土地租赁合同"、"农村土地能租吗"、"建设用地租赁有什么风险"。
argument-hint	[土地类型：农用地/建设用地] [出租方/承租方] [面积] [用途] [期限]
legal_frame	cn-mainland
trigger_phrases	["土地租赁合同审查","land-lease-agreement","contract-review","土地租赁","农用地租赁","建设用地租赁"]
legal_sources	[{"name":"中华人民共和国民法典","effective_date":"2021-01-01","articles":"第三编第十四章（租赁合同）"},{"name":"中华人民共和国土地管理法","effective_date":"2019-12-23"}]
last_reviewed	2026-06
version	1.0.0
risk_level	high

数据源与判断框架引用

本 skill 引用场景级配置 ../../CLAUDE.md。 来源标注规范（[YD]/[WKL]/[BD]/[GOV]/[model]）参见场景级 references/ 目录。

/land-lease-agreement

1. 确认土地类型（农用地/建设用地/未利用地）和用途。
2. 确认租赁期限和权利来源。
3. 评估用途合规性和期限合法性。
4. 生成审查意见。
5. 升级决策门。

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土地使用权租赁合同审查

目的

审查土地使用权租赁合同（农村土地承包经营权租赁、国有建设用地租赁等），评估用途合规性、期限合法性、征收补偿条款。本技能为审查，不处理土地权属纠纷。

法域假设

默认中国大陆法域，涉及《土地管理法》、《农村土地承包法》、《民法典》租赁合同章节 [SME 核查]。不同土地类型（农用地vs建设用地）的规定差异很大，须分别核查。

加载信息

• 土地类型：农用地/集体建设用地/国有建设用地/宅基地
• 用途：农业种植/养殖/工业/商业/住宅
• 出租方是否有合法出租权（土地权利证书）
• 租赁期限

工作流程

第一步：提取核心要素

• 土地权利来源 — 土地证/承包经营权证/租赁登记 [SME 核查]
• 土地类型 — 农用地/集体建设用地/国有建设用地
• 用途 — 是否与土地类型匹配（农业用途vs建设用地）
• 租赁期限 — 是否超出法定期限
• 租金 — 金额、调整机制
• 地上物处理 — 租赁终止时地上建筑物/农作物处置
• 征收/占用补偿 — 遇政府征收时的补偿分配

第二步：风险条款核查

🔴 高风险条款

条款	风险	法律依据	建议
租赁用途与土地类型不符	合同无效；面临行政处罚	《土地管理法》第77条 [SME 核查]	必须符合土地利用总体规划
租赁期限超出法定期限	超期部分无效	《民法典》第705条 [SME 核查]	农用地30年，建设用地按批准年限
出租方无出租权	合同无效；承租方损失	[SME 核查]	核查土地权属证明
农用地用于非农建设	面临拆除和罚款	《土地管理法》第77条 [SME 核查]	不得改变用途
无征收补偿条款	遇征收时无依据	《土地管理法》第48条 [SME 核查]	明确补偿分配

🟡 中风险条款

条款	风险	建议
租金调整机制不明确	未来租金争议	约定调整公式或比例
地上物处置未约定	租赁终止时纠纷	明确建筑物/农作物归属和补偿
转租限制未明确	承租方无法处置	约定转租条件