brokerage-contract-review

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description	中介（居间）合同专项审查：在通用条款之上叠加中介特有的中介事项（报告订约机会 vs 媒介促成）、 报酬支付条件（促成合同成立才付、未促成的必要费用）、如实报告义务与故意隐瞒/提供虚假情况的责任、 禁止跳单条款、多个中介与独家委托等条款。由 review 技能在识别为中介/居间/经纪/促成交易合同时编排调用。
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中介合同审查（类型专项）

定位：中介合同的法律本质是"中介服务与中介报酬的对价交易"——中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬 [《民法典》§961]；与原《合同法》"居间合同"含义相同。中介服务分报告中介（找到并报告订约机会）和媒介中介（进一步协调斡旋、促成订立合同）两类，实践常兼有。本章没有规定的参照适用委托合同 [《民法典》§966]，故任意解除权等回委托合同章核对。实务中名称常写成"服务合同/合作合同"但本质属中介合同，须按中介合同规范审查。本 skill 在通用条款之上叠加中介特有审查。

先加载画像与立场

加载 practice-profile 技能（执业画像），确认本次代表委托人还是中介人——立场决定修改方向：委托人倾向压实中介人如实报告义务、把报酬严格绑定"促成合同成立"、明确中介成功判断标准、控制费用承担、排他服务下缩短期限；中介人倾向强化"不绕过/防跳单"约定与跨期成果归属、争取未促成时必要费用垫付偿还、明确报告认定方式（防多中介争功）。

与通用条款 skill 的分工

中介合同的通用条款由 review 调用对应通用 skill 审查，本 skill 不重复其基线，只在其上叠加中介特有内容：

• 主体（委托人/中介人）→ clause-parties；中介事项作为标的 → clause-subject-matter；权利义务 → clause-rights-obligations
• 中介服务/报告的明确性、可验收基线 → clause-quality（仅借其明确性基线，中介事项合法性与成功标准在本 skill）
• 报酬/费用/支付时点基线 → clause-commercial
• 违约责任 → clause-liability；程序条款（保密/效力/通知送达/份数/附件/签署）→ clause-procedural；争议解决 → clause-dispute-resolution

中介特有条款审查

1. 中介事项类型（报告型 / 媒介型）

• 明确服务为报告中介、媒介中介还是兼有——两类的"完成/成功"内涵不同，直接决定成功标准与报酬条件的写法。
• 合法性（重点）：排除明显违法事项（如销售毒品）；警惕相对隐蔽的违法（招投标中串通投标、围标、就投标价格/方案实质谈判、泄露标底等→可致中标无效并担行政甚至刑事责任）[模型知识—待核：章节以招投标为例]。
• ⚠️ 高风险：中介事项违法 → 该中介无效或责任落空（默认 🔴）；服务类型/范围不清 → 成功与报酬争议（默认 🟡/🟠）。

2. 报酬支付条件（促成成立才付 + 未促成必要费用）

• 促成合同成立才付报酬 [《民法典》§963]：中介人促成合同成立的，委托人按约支付报酬；约定不明依 §510 仍不能确定的，按中介人劳务合理确定；因媒介服务促成的，报酬由该合同当事人平均负担；中介成功的中介活动费用由中介人负担 [《民法典》§963]。
• 未促成只可要必要费用 [《民法典》§964]：中介人未促成合同成立的，不得请求报酬，但可按约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用（交通、差旅、通信等）。
• ⚠️ 中介报酬与中介费用互斥：成功只要报酬、未成功只（按约）要必要费用，二者不能同时主张 [《民法典》§963、§964]。报酬须明确数额/计算方式、支付方式与时间；费用须明确范围与预付/垫付方式（实践多为中介人先垫付）。
• ⚠️ 高风险：报酬未绑定"促成成立"或未约定未促成费用 → 付费/索费争议（默认 🟠）。

3. 如实报告义务与隐瞒/虚假责任

• 中介人就有关订立合同的事项如实报告；故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应承担赔偿责任 [《民法典》§962]。事项含相对人主体资格、资信、履约能力、产品信息等。
• 应细化报告时间/频率/形式（电话、微信、邮箱、书面）/事项；专业领域（中介人为专业机构）还须约定报告内容。
• ⚠️ 高风险（中介人侧）：隐瞒/虚假报告 → 丧失报酬并赔偿（默认 🔴/🟠）；报告义务空泛不可操作 → 委托人对进度失控（默认 🟠）。

4. 禁止跳单（委托人"不绕过"义务）

• 约定委托人**"不绕过"义务**：在中介人提供潜在相对人（或特定时点/事件）后，委托人不得绕过中介人直接与该相对人磋商，否则担违约责任。
• 可约定中介期内及**届满后一段时间（半年/一年）**内委托人与该相对人成交的，仍视为中介成功、中介人有权索酬。
• ⚠️ 高风险（中介人侧）：未约跳单条款 → 委托人绕过直接成交、报酬落空（默认 🟠/🔴）。[模型知识—待核：跳单规则一般理解对应《民法典》§965，章节正文论述时未引该条]

5. 独家委托 / 多个中介人（含中介成功判断标准）

• 服务内容应注明是否排他（独家委托）：签约后不再委托他人提供相同/类似服务即排他。
• 中介成功判断标准必须客观、可评价：报告中介明确认定方式（如以邮件报告时间为准），多个中介人时尤须明确以防争功；媒介中介明确以签约 vs 实际收款、部分款 vs 全款中的哪一标准认定（章节实例：招租"支付租赁费用"未约细节致判断不清，应细化到"按约结算并支付完毕自计租日起三个月租赁费用"）。
• ⚠️ 高风险：成功标准模糊或多中介人无判断规则 → 报酬归属争议（默认 🟠）。

6. 费用负担与服务期限

• 费用负担：明确哪些属中介费用、预付还是垫付、如何支付；与报酬条件呼应（成功→费用归中介人、未成功→按约付必要费用）[《民法典》§963、§964]。服务期限非必约；排他服务下期限不宜过长（委托人灵活性）；期限届满前已开始、届满后一定时间内产生成果的报酬归属须约定（中介人利益）。
• ⚠️ 高风险：排他+长期限锁死委托人（委托人侧 🟡/🟠）；跨期成果归属缺失（中介人侧 🟠）。

特有风险点（务必盯）

• 报告中介 vs 媒介中介——成功内涵不同，决定成功标准与报酬条件写法。
• 报酬以"促成合同成立"为前提（§963、§964）；媒介促成报酬由该合同当事人平均负担、成功的中介费用归中介人负担（§963）。
• 中介报酬与中介费用互斥，不能同时主张（§963、§964）。
• 如实报告义务与隐瞒/虚假责任——故意隐瞒/虚假致丧失报酬并赔偿（§962）。
• 禁止跳单/不绕过——未约则委托人绕过直接成交、报酬落空（跳单一般理解对应 §965，章节未引，待核）。
• 排他性（独家委托）与多个中介人——须注明排他、明确成功判断标准防争功。
• 任意解除权（经 §966 参照委托 §933，待核）；特殊行业中介人资质（房产中介、期货、出入境中介、P2P 等须有资质）。

修改方式

按 review-methods 技能：报告时间频率方式、中介成功判断标准、不绕过/跳单条款、跨期成果归属、未促成必要费用约定、排他性注明等缺失项补增；报酬未绑定促成成立、成功标准模糊、报酬与费用混淆等删改；任意解除赔偿敞口（§966 参照 §933）、跳单对应专条（§965 待核）、特殊行业资质等提示。

输出

跑完后，与各通用条款 skill 的发现整合成一份中介合同审查报告（review 技能内 report-template.md 结构）。顶部复核者提示块注明代表委托人/中介人。中介特有发现按双轴定级：中介事项违法、隐瞒/虚假报告 → 多为 🔴；报酬未绑定促成、跳单条款缺失、成功标准模糊 → 多为 🟠；服务期限/费用约定不明 → 视情形 🟡/🟠。

本 skill 不做什么

• 不重复主体/中介事项作标的/权利义务/违约/争议解决/报酬支付的通用审查（由对应 skill 出）。
• 不替委托人判断某中介人是否可信，也不承诺某报酬/赔偿一定会/不会被法院支持——给风险提示，结论交律师。
• 不就跳单（§965）、任意解除（§966 参照 §933）等章节未展开/章外专条臆造，转为带标提示回《民法典》中介/委托合同章核对。