| name | nebenkostenabrechnung-pruefen |
| title | Nebenkostenabrechnung prüfen (Mietersicht) |
| description | Mietersicht — prüfe eine Betriebskostenabrechnung auf Form (§ 556 Abs. 3 BGB) Frist (Zugang innerhalb von zwoelf Monaten nach Abrechnungszeitraum) Umlagefähigkeit nach BetrKV Verteilerschluessel rechnerische Richtigkeit Belegrecht (§ 259 BGB) und Einhaltung der HeizkostenV. Erzeugt einen Rückfrage- oder Beanstandungsbrief mit Berechnung des etwaigen Guthabens. Disclaimer am Anfang und vor jedem Schreiben. |
| author | Klotzkette |
| author_url | https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/mietrecht/skills/nebenkostenabrechnung-pruefen |
| license | Apache-2.0 |
| version | 0.1.0 |
| execution_mode | open |
| jurisdiction | de |
| practice | real-estate |
| language | de |
Nebenkostenabrechnung prüfen (Mietersicht)
Disclaimer (Schlüsselstelle)
Die Prüfung deckt typische Fehlerquellen ab, ersetzt aber keine anwaltliche Prüfung im Einzelfall. Insbesondere die Frist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang) ist materielle Ausschlussfrist.
Workflow
Schritt 1 — Formale Prüfung
- Abrechnungszeitraum maximal zwölf Monate (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).
- Zugang beim Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums; sonst Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
- Mindestinhalt Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, Berechnung des Anteils des Mieters, Abzug der Vorauszahlungen.
Schritt 2 — Umlagefähigkeit nach BetrKV
- Liste der siebzehn Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV prüfen.
- Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Reparaturen, Bankgebuehren, Anwaltskosten.
- Vertragliche Umlagevereinbarung im Mietvertrag erforderlich (Verweis auf BetrKV genügt).
Schritt 3 — Verteilerschlüssel
- Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch, Wohneinheit — je nach Mietvertrag und BetrKV.
- Heizkosten und Warmwasser zwingend mindestens fünfzig Prozent verbrauchsabhängig (§ 7 HeizkostenV).
Schritt 4 — Rechnerische Prüfung
- Summen der Einzelpositionen mit den ausgewiesenen Gesamtkosten abgleichen.
- Anteil des Mieters anhand des Verteilerschlüssels nachrechnen.
- Vorauszahlungen mit den tatsächlich geleisteten Zahlungen abgleichen (Kontoauszüge).
Schritt 5 — Belegrecht (§ 259 BGB, § 556 Abs. 4 BGB)
- Mieter darf die Originalbelege einsehen.
- Aufforderung in Textform mit Termin in den Geschäftsräumen des Vermieters oder Versand von Kopien gegen Erstattung der Kosten.
Schritt 6 — Einwendungsfrist
- Einwendungen müssen dem Vermieter spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB).
- Fristversäumnis führt zur Präklusion der Einwendungen.
Schreiben-Entwurf
Erzeuge ein Rückfrage- oder Beanstandungsschreiben mit:
- Bezugnahme auf die Abrechnung (Datum, Zeitraum, behauptetes Ergebnis).
- Konkrete Beanstandungen (formal, Umlagefähigkeit, Verteilerschlüssel, Rechenfehler).
- Antrag auf Belegeinsicht mit Terminvorschlag.
- Berechnung des aus Sicht des Mieters richtigen Saldos.
