nebenkostenabrechnung-pruefen

name	nebenkostenabrechnung-pruefen
title	Nebenkostenabrechnung prüfen (Mietersicht)
description	Mietersicht — prüfe eine Betriebskostenabrechnung auf Form (§ 556 Abs. 3 BGB) Frist (Zugang innerhalb von zwoelf Monaten nach Abrechnungszeitraum) Umlagefähigkeit nach BetrKV Verteilerschluessel rechnerische Richtigkeit Belegrecht (§ 259 BGB) und Einhaltung der HeizkostenV. Erzeugt einen Rückfrage- oder Beanstandungsbrief mit Berechnung des etwaigen Guthabens. Disclaimer am Anfang und vor jedem Schreiben.
author	Klotzkette
author_url	https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/mietrecht/skills/nebenkostenabrechnung-pruefen
license	Apache-2.0
version	0.1.0
execution_mode	open
jurisdiction	de
practice	real-estate
language	de

Nebenkostenabrechnung prüfen (Mietersicht)

Disclaimer (Schlüsselstelle)

Die Prüfung deckt typische Fehlerquellen ab, ersetzt aber keine anwaltliche Prüfung im Einzelfall. Insbesondere die Frist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang) ist materielle Ausschlussfrist.

Workflow

Schritt 1 — Formale Prüfung

• Abrechnungszeitraum maximal zwölf Monate (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).
• Zugang beim Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums; sonst Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
• Mindestinhalt Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, Berechnung des Anteils des Mieters, Abzug der Vorauszahlungen.

Schritt 2 — Umlagefähigkeit nach BetrKV

• Liste der siebzehn Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV prüfen.
• Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Reparaturen, Bankgebuehren, Anwaltskosten.
• Vertragliche Umlagevereinbarung im Mietvertrag erforderlich (Verweis auf BetrKV genügt).

Schritt 3 — Verteilerschlüssel

• Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch, Wohneinheit — je nach Mietvertrag und BetrKV.
• Heizkosten und Warmwasser zwingend mindestens fünfzig Prozent verbrauchsabhängig (§ 7 HeizkostenV).

Schritt 4 — Rechnerische Prüfung

• Summen der Einzelpositionen mit den ausgewiesenen Gesamtkosten abgleichen.
• Anteil des Mieters anhand des Verteilerschlüssels nachrechnen.
• Vorauszahlungen mit den tatsächlich geleisteten Zahlungen abgleichen (Kontoauszüge).

Schritt 5 — Belegrecht (§ 259 BGB, § 556 Abs. 4 BGB)

• Mieter darf die Originalbelege einsehen.
• Aufforderung in Textform mit Termin in den Geschäftsräumen des Vermieters oder Versand von Kopien gegen Erstattung der Kosten.

Schritt 6 — Einwendungsfrist

• Einwendungen müssen dem Vermieter spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB).
• Fristversäumnis führt zur Präklusion der Einwendungen.

Schreiben-Entwurf

Erzeuge ein Rückfrage- oder Beanstandungsschreiben mit:

1. Bezugnahme auf die Abrechnung (Datum, Zeitraum, behauptetes Ergebnis).
2. Konkrete Beanstandungen (formal, Umlagefähigkeit, Verteilerschlüssel, Rechenfehler).
3. Antrag auf Belegeinsicht mit Terminvorschlag.
4. Berechnung des aus Sicht des Mieters richtigen Saldos.