Договір купівлі-продажу нерухомості — нотаріальна форма обов'язкова під загрозою нікчемності (ст. 657 ЦК). Проєкт договору готує нотаріус; роль юриста — вчитатись у проєкт, попередити клієнта про ризики до підпису, часто паралельно скласти попередній договір (ст. 635 ЦК) для фіксації позиції клієнта на час фінансування (іпотечний кредит, продаж іншого об'єкта, наявні кошти). В умовах воєнного стану — додаткові обмеження на відчуження та посвідчення. Цей скіл — чек-лист аудиту і перелік реєстрів для перевірки до підпису.
Обов'язкова перевірка до купівлі
Реєстр / документ
URL
Що перевіряти
Вартість
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП)
https://online.minjust.gov.ua (Кабінет) або через нотаріуса — https://nais.gov.ua/p/drrp
Власник, тип права (власність / господарське відання / оперативне управління), обтяження (іпотека, арешт, сервітут, заборона відчуження), характеристики об'єкта (площа, адреса, кадастровий номер землі під ним)
Витяг — 40–100 грн (через Кабінет); через нотаріуса — включено в нотаріальні послуги
Державний реєстр іпотек
Включено в ДРРП (інтегрований)
Записи про іпотеку
Через ДРРП
Державний реєстр обтяжень рухомого майна (ЄДРО)
https://nais.gov.ua/p/eroms
Обтяження рухомого майна (для об'єкта нерухомості — комплектуючих); рідко релевантно, але перевірити
Об'єкт у переліку пам'яток → переважне право викупу держави / громади + обмеження робіт
Бесплатно
Природно-заповідний фонд
pzf.menr.gov.ua
НЗФ, міст-обмеження
Бесплатно
ЄДРСР
https://reyestr.court.gov.ua
Судові спори з нерухомістю (позови про визнання права, розподіл майна подружжя, спадкові спори)
Бесплатно
Єдиний державний реєстр юридичних осіб
https://usr.minjust.gov.ua
Для продавця-юр. особи — статус, установчі документи, представники
Бесплатно (базова інформація)
Мінімум обов'язково: витяг з ДРРП на дату підпису (через нотаріуса або Кабінет), перевірка продавця в ЄРБ / АСВП, кадастровий номер землі (map.land.gov.ua).
Red flags — типові загрози
Загроза
Ознака
Що робити
Іпотека в ДРРП
Запис про іпотеку банку / фізособи
Умовно: оплата на рахунок іпотекодержателя; одночасне зняття іпотеки на нотаріальній угоді.
Арешт (ухвала суду, постанова ДВС)
Запис про обтяження «арешт»
Не підписувати до зняття. Арешт — перешкода для переходу права.
Заборона відчуження (іпотека, опіка, спір)
Запис «заборона відчуження»
До зняття — нотаріус не посвідчить.
Сервітут (права проїзду, прокладання комунікацій)
Запис про сервітут
Зазвичай не усувається; обмеження користування.
Право користування житлом (ст. 405 ЦК)
Зареєстровані користувачі (члени сім'ї колишнього власника)
Після продажу мають право проживати; примусове виселення — у суді (ст. 310 ЦК). Перевірити довідку про зареєстрованих.
Несанкціонована реконструкція / перепланування
План БТІ не відповідає фактичному; прибудови без дозволів
Ризик відмови в реєстрації права, сплати штрафів (ЗУ № 155-VI від 17.02.2011 про регулювання містобудівної діяльності).
Продаж за генеральною довіреністю
Продавець — не власник, пред'являє довіреність
Довіреність можна відкликати. Не купувати. Виняток — довіреність з повноваженнями «продати + отримати гроші» + витяг з Єдиного реєстру довіреностей про її чинність (https://nais.gov.ua — або через нотаріуса).
Подружня власність
Об'єкт набутий у шлюбі, але оформлений лише на одну особу
Згода другого з подружжя обов'язкова і нотаріально посвідчена (ст. 65 СК). Без неї — угода оспорюється і визнається недійсною.
Спадкова власність
Продавець отримав у спадщину нещодавно, не всі спадкоємці відомі
Ризик позову іншого спадкоємця. Перевірити: свідоцтво про право на спадщину, стрічка спадкоємців, термін з дня відкриття спадщини.
Мораторій на відчуження земель с/г призначення
До 01.07.2021 — повний мораторій; після — обмеження (ст. 130 ЗК): фізособи-громадяни України можуть купувати до 100 га (fallback); юрособи — з 2024 після обмежень
Перевірити вид угідь, цільове призначення, площу. Під мораторієм — угода нікчемна.
Воєнні обмеження
Нерухомість на окупованій території; у прикордонній зоні після 24.02.2022; у зоні бойових дій
Окремі види операцій обмежені указами Президента / постановами КМУ. Нотаріус відмовить у посвідченні, якщо обмеження відповідає.
Самочинне будівництво (ст. 376 ЦК)
Об'єкт збудовано без дозволу / з порушеннями; не введено в експлуатацію
Право власності не виникло; ризик знесення (ч. 2 ст. 376 ЦК). Легалізація — окрема процедура.
Подвійний продаж
Два нотаріальних договори; один з них не зареєстрований у ДРРП
Пріоритет — за датою реєстрації в ДРРП (ст. 3, ч. 2 ст. 182 ЦК). Продавець-шахрай зазвичай зареєстрував перший перехід у відносинах з іншим покупцем.
Звичайний порядок: нотаріальні дії з нерухомістю — в межах нотаріального округу розташування об'єкта (ст. 55 ЗУ «Про нотаріат»).
Воєнний стан (Постанова КМУ № 480 від 27.04.2022, накази Мін'юсту): розширене правило — нотаріуси за місцем перебування сторін можуть посвідчувати операції, якщо територія об'єкта не контролюється. Поточні обмеження — уточнювати у територіальному управлінні юстиції.
Заборона: з 24.02.2022 встановлено низку заборон / мораторіїв на відчуження:
Майна осіб з рф / білорусі — ЗУ № 2155-IX, 2203-IX.
Державного і комунального майна — як правило, через Фонд держмайна.
Окремих видів земель — лісові, с/г, природоохоронні.
Нотаріуси зобов'язані перевіряти відповідні обмеження.
Обов'язкові елементи договору
Елемент
Зауваження
Дані сторін
ПІБ, РНОКПП (ІПН), паспорт / ID-картка, адреса, сімейний стан — обов'язково для режиму майна. Для подружжя — згода другого з подружжя у формі окремої нотаріальної заяви (ст. 65 СК). Для юр. осіб — повна назва, ЄДРПОУ, ПІБ директора, статут, підстава підпису
Предмет договору
Вид об'єкта (квартира / житловий будинок / нежитлове приміщення / земельна ділянка); адреса; площа (загальна / житлова / відчужувана частка); реєстраційний номер об'єкта в ДРРП; кадастровий номер земельної ділянки (для земель); кількість кімнат; поверх; технічний стан (опис БТІ / технічний паспорт); документ про право власності продавця (номер / дата / орган видачі)
Ціна
Сума цифрами і прописом; валюта (обов'язково гривня на території України, ст. 192 ЦК; допускається еквівалент в іноземній валюті — ч. 2 ст. 533 ЦК); форма оплати (готівка до 50 тис. грн (fallback) — ст. 1087 ЦК; безготівково для більшого розміру); дата оплати. Оцінка — обов'язкова для податкових цілей (ст. 172 ПК); замовляється у сертифікованого оцінювача
Порядок розрахунків
Зазвичай: аванс / завдаток → підписання → повний розрахунок до моменту передачі ключів. Безпечна схема — ескроу в банку або акредитив
Передача майна
Дата; фіксація акту приймання-передачі; стан об'єкта; перелік меблів / обладнання, що передається
Гарантії продавця
Що є одноосібним власником; відсутність обтяжень (іпотек, арешту, сервітуту, заборони відчуження); відсутність зареєстрованих користувачів (виписаних до підпису); відсутність судових спорів; правомірність реконструкцій / перепланувань
Відповідальність за приховані недоліки
Ст. 768 ЦК (непосильні недоліки). Гарантійний строк за законом — не менше року (ст. 680 ЦК — для окремих недоліків).
Розподіл витрат
Нотаріальні послуги, збір до Пенсійного фонду (1% (fallback; станом на 2024)), податки — хто платить
Реєстрація права
Нотаріус одночасно з посвідченням договору вносить зміни до ДРРП (електронна реєстрація)
Підписи
Особисто в присутності нотаріуса. Уникати підписів за довіреністю, крім ретельно перевіреної генеральної довіреності.
Попередній договір (ст. 635 ЦК)
Етап, часто застосовуваний при покупці з іпотекою:
Форма — нотаріальне посвідчення обов'язкове (ч. 1 ст. 635 ЦК); інакше — нікчемність.
Істотні умови: предмет (ідентифікація об'єкта), ціна, строк укладення основного договору.
Зобов'язання сторін укласти основний договір у визначений строк.
Умова (під умовою отримання кредиту) — правомірно (ст. 212 ЦК).
Завдаток vs аванс — критичне розрізнення
Характеристика
Завдаток (ст. 570 ЦК)
Аванс
У разі відмови продавця →
Повертає завдаток у подвійному розмірі (ст. 571 ЦК)
Повертає аванс у пооднократному розмірі
У разі відмови покупця →
Втрачає завдаток
Одержує повернення авансу
Правова природа
Забезпечення + доказ укладення
Лише попередня оплата
Регулювання
Законодавче, з домінантним регулюванням ЦК
Договірне, без законодавчого регулювання
За замовчуванням (без чіткої кваліфікації): з урахуванням практики ВС (справа № 756/6000/17, № 751/5395/17) — суд часто інтерпретує як аванс, якщо немає прямої згадки «завдаток». Завжди прописувати явно.
Для клієнта-покупця: завдаток у попередньому договорі + умова «у разі неотримання кредиту до ... — повернення авансу без штрафу».
Податки та збори
Актуальні ставки — отримати перед консультацією
Параметр
Джерело
Як отримати
Fallback (останній перевірений)
ПДФО при продажу нерухомості
ПКУ (2755-17) ст. 172
WebFetch: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 — ст. 172
5% / 18% (станом на 01.12.2024)
Військовий збір
ПКУ ст. 164 + ЗУ 4015-IX
WebFetch: j.w. — ст. 164
5% (з 01.12.2024, ЗУ 4015-IX)
Збір до ПФ
ПКУ підрозд. 7 розд. XX
WebFetch: j.w.
1% (станом на 2024)
Правила:
Fetch вдався → використати отримане, зазначити джерело й дату.
Fetch не вдався → використати fallback. Попередити: «⚠ Ставку використано зі станом на [дата]. Перевірте на zakon.rada.gov.ua.»
Для продавця
ПДФО: 5% (fallback; станом на 01.12.2024) від вартості продажу нерухомості (ч. 2 ст. 172 ПК). Звільнення (ч. 1 ст. 172 ПК): перший продаж за рік житлового будинку / квартири / земельної ділянки для обслуговування (до 2 га на садибу), у власності > 3 роки — звільняється (повне). Не більше одного разу в рік з повним звільненням.
Військовий збір: 5% (fallback; станом на 01.12.2024, ЗУ 4015-IX) (збільшено з 1,5% Законом № 4015-IX від 01.12.2024).
Для другого і більше продажу на рік або нерухомості у власності < 3 років — 5% + 5% = 10% (fallback; станом на 01.12.2024) (ПДФО + військовий збір).
Для нерезидентів — 18% (fallback; станом на 01.12.2024) + 5% (fallback; станом на 01.12.2024, ЗУ 4015-IX).
Для покупця
Збір до Пенсійного фонду: 1% (fallback; станом на 2024) від вартості (ст. 1 ЗУ № 400/97-ВР). Звільнення: для купівлі вперше (вперше набуває в приватну власність), ч. 7 ст. 1 ЗУ № 400/97-ВР.
Держмито / нотаріальне послуги: 1% (fallback; станом на 2024) від вартості — держмито (для державних нотаріусів); у приватних — за тарифом нотаріуса.
Оцінка
Обов'язкова у сертифікованого оцінювача (ст. 172 ПК + ЗУ № 2658-III про оцінку майна). Оцінка зберігається в Єдиній базі даних звітів про оцінку (ФДМ). Без оцінки — нотаріус не посвідчить операцію.
Захисні положення — для покупця
Кредитна обставина: «У разі неотримання кредиту до [дати] Покупець має право відмовитись від укладення основного договору без штрафних санкцій; Продавець повертає аванс у повному обсязі».
Ескроу / акредитив: ціна розблоковується банком лише після реєстрації права власності на Покупця в ДРРП і зняття всіх обтяжень.
Передача порожньою: Продавець зобов'язується звільнити об'єкт від зареєстрованих осіб, рухомого майна (окрім зафіксованого в переліку) до дати передачі.
Відповідальність за обтяження: якщо протягом 6 місяців виявиться не зазначене в договорі обтяження — штраф + компенсація.
Відповідальність за наявність зареєстрованих користувачів: якщо після передачі виявляться зареєстровані особи — Продавець забезпечує зняття з реєстрації на власний рахунок.
Попередній договір — шаблон (каркас)
ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ
(посвідчується нотаріально)
м. ___ «___» _____ 20___ р.
[Сторона 1 — Продавець, ПІБ, паспорт, РНОКПП, адреса, сімейний стан]
та
[Сторона 2 — Покупець, ПІБ, паспорт, РНОКПП, адреса, сімейний стан]
уклали цей попередній договір про таке:
1. ПРЕДМЕТ
Сторони зобов'язуються у строк до «___» ______ 20___ р. укласти основний
договір купівлі-продажу квартири (далі — Квартира), розташованої за адресою:
[адреса], реєстраційний номер об'єкта в ДРРП: [___], загальна площа: [___] кв. м.
2. ЦІНА
Ціна Квартири — [___] грн. (словами: ...).
3. ЗАВДАТОК
При підписанні цього Договору Покупець сплачує Продавцеві завдаток у сумі
[___] грн. Завдаток підпорядковується правилам ст. 570–571 ЦК України.
4. УМОВА
Основний договір укладається за умови отримання Покупцем іпотечного кредиту
від [банк] у сумі не менше [___] грн до «___» _____ 20___ р. У разі
неотримання кредиту Покупець має право відмовитись без штрафних санкцій;
Продавець повертає завдаток у пооднократному розмірі.
5. ГАРАНТІЇ ПРОДАВЦЯ
Продавець гарантує, що Квартира належить йому на праві особистої приватної
(особистої приватної / спільної сумісної) власності; вільна від обтяжень;
не перебуває в судовому спорі; зареєстрованих осіб — [__] (довідка форми 3
додається).
6. ВИТРАТИ
Нотаріальне посвідчення цього попереднього договору сплачує [сторона];
нотаріальне посвідчення основного договору — [сторона]; збір до Пенсійного
фонду — Покупець; ПДФО + військовий збір — Продавець.
7. ІНШІ УМОВИ
Спори розглядаються в суді за місцем розташування Квартири.
[Підписи сторін, посвідчення нотаріуса]
Особливі ситуації
Купівля земельної ділянки с/г призначення
Ст. 130 ЗК: громадяни України — до 100 га (fallback); юрособи — від 01.01.2024 з обмеженнями; іноземці — заборона; викуп повинен оформлятись у нотаріуса з перевіркою цільового призначення та категорії землі.
Переважне право купівлі — у співвласника, орендаря (ст. 130 ЗК, ст. 9 ЗУ про оренду землі).
Частка в праві спільної часткової / сумісної власності
Переважне право купівлі — у співвласників (ст. 362 ЦК). Продавець зобов'язаний письмово повідомити, надати місяць на прийняття пропозиції; порушення — позов про переведення прав покупця (1 рік з моменту, коли стало відомо).
Для подружжя (спільна сумісна власність) — угода вимагає згоди другого з подружжя, нотаріально посвідченої.
Квартира в ОСББ
Додатково перевірити статут ОСББ, наявність боргів за комунальні послуги (довідка від ОСББ); у переліку до передачі — засвідчити погашення боргу.
Нерухомість з «нереєстрованим» перепланом
Перед купівлею — замовити обстеження БТІ; у разі невідповідності — ризик відмови нотаріуса чи реєстратора.
Нерухомість на окупованій або наближеній до бойових дій території
Особливі обмеження по ЗУ № 2268-IX (тимчасово окуповані території), постанова КМУ про примусове вилучення окремих об'єктів.
Купівля у спадкоємця
Свідоцтво про право на спадщину (не менш як 6 міс. з дня відкриття спадщини); витяг з Спадкового реєстру (через нотаріуса); якщо прийшов строк заяви інших спадкоємців — позови про часткове перерозподіл можливі.
Шаблон звіту аудиту
АУДИТ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
Клієнт: [покупець / продавець]
Об'єкт: [тип, адреса, реєстр. номер у ДРРП]
Форма: [попередній договір / основний — проєкт]
Дата проєкту: [___]
Дата аудиту: [___]
I. РЕЄСТРАЦІЙНА ПЕРЕВІРКА
- ДРРП — витяг на [дата]:
· Власник: [ПІБ, підстава]
· Обтяження: [немає / є: ...]
· Арешти: [немає / є]
- Земельна ділянка (map.land.gov.ua): [кадастровий номер; цільове призначення]
- ЄРБ / АСВП на продавця: [чисто / є провадження: ...]
- Єдиний реєстр спадкоємців (якщо через спадок): [статус]
- ЄДРСР: [немає спорів / є: ...]
- Мораторії / воєнні обмеження: [не застосовуються / є]
II. ПЕРЕВІРКА ПРОДАВЦЯ
- Сімейний стан: [неодружений / у шлюбі + згода з подружжя — так/ні]
- Право власності: [особиста / спільна сумісна — режим ст. 60 СК]
- Повноваження (якщо юр. особа): [ПІБ директора, статут, витяг ЄДР]
III. ПЕРЕВІРКА ОБ'ЄКТА
- БТІ / технічний паспорт: [відповідність / перепланування]
- Зареєстровані особи (ф. 3): [немає / є — зобов'язання зняти]
- Стан будівлі: [введена в експлуатацію / самочинне будівництво]
IV. ЗНАХІДКИ НА ПРОЄКТІ ДОГОВОРУ
[список знахідок за класифікацією: КРИТИЧНІ / СУТТЄВІ / БАЖАНІ]
V. ПОДАТКИ
- ПДФО + військовий збір: [розрахунок, хто сплачує]
- Збір до Пенсійного фонду 1% _(fallback; станом на 2024)_: [застосовується / звільнення]
- Нотаріальні послуги: [тариф]
VI. РЕКОМЕНДАЦІЯ
[підписувати / не підписувати / умовно — за умови правок]
VII. НАСТУПНІ ДІЇ
[до нотаріуса, на нотаріальному посвідченні, після реєстрації]
Коли цей скіл доповнюється агентом / іншим скілом
Для повного складання договору купівлі-продажу чи попереднього договору — агент ua:contract-drafter (режим складання).
Для перевірки продавця-юр. особи — ЄДР через usr.minjust.gov.ua (офіційний відкритий реєстр) + виконавчі провадження.
Для спору про визнання договору недійсним — агент ua:claim-drafter (позов за ст. 215-236 ЦК).
Для спадкових питань — зазвичай спадкова справа в нотаріуса; судовий спір — агент ua:claim-drafter.
Для сімейних питань (подружня згода, режим майна) — ст. 60–74 СК + позов за ст. 65 СК (визнання правочину недійсним).
Для перевірки воєнних обмежень — скіл ua:checking-martial-law-overrides.
