Standardmäßig ist der Prompt ausgewählt, der zuerst die Quelle prüft. Sie können zu einem direkten Befehl wechseln oder eine lokale Kopie herunterladen.
Quelldateien prüfen
Lesen Sie SKILL.md und alle von SkillsMP angezeigten Begleitdateien, bevor Sie sich für eine Installation entscheiden.
Mit Codex oder Claude installieren Kopieren Sie diesen Prompt, fügen Sie ihn in Codex, Claude oder einen anderen Assistant ein und lassen Sie die Skill-Seite prüfen und installieren.
Ein direkter Befehl überspringt den Prüf-Prompt. Prüfen Sie die Quelle, bevor Sie ihn ausführen.
Договір купівлі-продажу нерухомості — нотаріальна форма обов'язкова під загрозою нікчемності (ст. 657 ЦК). Проєкт договору готує нотаріус; роль юриста — вчитатись у проєкт, попередити клієнта про ризики до підпису, часто паралельно скласти попередній договір (ст. 635 ЦК) для фіксації позиції клієнта на час фінансування (іпотечний кредит, продаж іншого об'єкта, наявні кошти). В умовах воєнного стану — додаткові обмеження на відчуження та посвідчення. Цей скіл — чек-лист аудиту і перелік реєстрів для перевірки до підпису.
Обов'язкова перевірка до купівлі
Реєстр / документ
URL
Що перевіряти
Вартість
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП)
https://online.minjust.gov.ua (Кабінет) або через нотаріуса — https://nais.gov.ua/p/drrp
Власник, тип права (власність / господарське відання / оперативне управління), обтяження (іпотека, арешт, сервітут, заборона відчуження), характеристики об'єкта (площа, адреса, кадастровий номер землі під ним)
Витяг — 40–100 грн (через Кабінет); через нотаріуса — включено в нотаріальні послуги
Державний реєстр іпотек
Включено в ДРРП (інтегрований)
Записи про іпотеку
Через ДРРП
Державний реєстр обтяжень рухомого майна (ЄДРО)
https://nais.gov.ua/p/eroms
Обтяження рухомого майна (для об'єкта нерухомості — комплектуючих); рідко релевантно, але перевірити
Об'єкт у переліку пам'яток → переважне право викупу держави / громади + обмеження робіт
Бесплатно
Природно-заповідний фонд
pzf.menr.gov.ua
НЗФ, міст-обмеження
Бесплатно
ЄДРСР
https://reyestr.court.gov.ua
Судові спори з нерухомістю (позови про визнання права, розподіл майна подружжя, спадкові спори)
Бесплатно
Єдиний державний реєстр юридичних осіб
https://usr.minjust.gov.ua
Для продавця-юр. особи — статус, установчі документи, представники
Бесплатно (базова інформація)
Мінімум обов'язково: витяг з ДРРП на дату підпису (через нотаріуса або Кабінет), перевірка продавця в ЄРБ / АСВП, кадастровий номер землі (map.land.gov.ua).
Red flags — типові загрози
Загроза
Ознака
Що робити
Іпотека в ДРРП
Запис про іпотеку банку / фізособи
Умовно: оплата на рахунок іпотекодержателя; одночасне зняття іпотеки на нотаріальній угоді.
Арешт (ухвала суду, постанова ДВС)
Запис про обтяження «арешт»
Не підписувати до зняття. Арешт — перешкода для переходу права.
Заборона відчуження (іпотека, опіка, спір)
Запис «заборона відчуження»
До зняття — нотаріус не посвідчить.
Сервітут (права проїзду, прокладання комунікацій)
Запис про сервітут
Зазвичай не усувається; обмеження користування.
Право користування житлом (ст. 405 ЦК)
Зареєстровані користувачі (члени сім'ї колишнього власника)
Після продажу мають право проживати; примусове виселення — у суді (ст. 310 ЦК). Перевірити довідку про зареєстрованих.
Несанкціонована реконструкція / перепланування
План БТІ не відповідає фактичному; прибудови без дозволів
Ризик відмови в реєстрації права, сплати штрафів (ЗУ № 155-VI від 17.02.2011 про регулювання містобудівної діяльності).
Продаж за генеральною довіреністю
Продавець — не власник, пред'являє довіреність
Довіреність можна відкликати. Не купувати. Виняток — довіреність з повноваженнями «продати + отримати гроші» + витяг з Єдиного реєстру довіреностей про її чинність (https://nais.gov.ua — або через нотаріуса).
Подружня власність
Об'єкт набутий у шлюбі, але оформлений лише на одну особу
Згода другого з подружжя обов'язкова і нотаріально посвідчена (ст. 65 СК). Без неї — угода оспорюється і визнається недійсною.
Спадкова власність
Продавець отримав у спадщину нещодавно, не всі спадкоємці відомі
Ризик позову іншого спадкоємця. Перевірити: свідоцтво про право на спадщину, стрічка спадкоємців, термін з дня відкриття спадщини.
Мораторій на відчуження земель с/г призначення
До 01.07.2021 — повний мораторій; після — обмеження (ст. 130 ЗК): фізособи-громадяни України можуть купувати до 100 га (fallback); юрособи — з 2024 після обмежень
Перевірити вид угідь, цільове призначення, площу. Під мораторієм — угода нікчемна.
Воєнні обмеження
Нерухомість на окупованій території; у прикордонній зоні після 24.02.2022; у зоні бойових дій
Окремі види операцій обмежені указами Президента / постановами КМУ. Нотаріус відмовить у посвідченні, якщо обмеження відповідає.
Самочинне будівництво (ст. 376 ЦК)
Об'єкт збудовано без дозволу / з порушеннями; не введено в експлуатацію
Право власності не виникло; ризик знесення (ч. 2 ст. 376 ЦК). Легалізація — окрема процедура.
Подвійний продаж
Два нотаріальних договори; один з них не зареєстрований у ДРРП
Пріоритет — за датою реєстрації в ДРРП (ст. 3, ч. 2 ст. 182 ЦК). Продавець-шахрай зазвичай зареєстрував перший перехід у відносинах з іншим покупцем.
Звичайний порядок: нотаріальні дії з нерухомістю — в межах нотаріального округу розташування об'єкта (ст. 55 ЗУ «Про нотаріат»).
Воєнний стан (Постанова КМУ № 480 від 27.04.2022, накази Мін'юсту): розширене правило — нотаріуси за місцем перебування сторін можуть посвідчувати операції, якщо територія об'єкта не контролюється. Поточні обмеження — уточнювати у територіальному управлінні юстиції.
Заборона: з 24.02.2022 встановлено низку заборон / мораторіїв на відчуження:
Майна осіб з рф / білорусі — ЗУ № 2155-IX, 2203-IX.
Державного і комунального майна — як правило, через Фонд держмайна.
Окремих видів земель — лісові, с/г, природоохоронні.
Нотаріуси зобов'язані перевіряти відповідні обмеження.
Обов'язкові елементи договору
Елемент
Зауваження
Дані сторін
ПІБ, РНОКПП (ІПН), паспорт / ID-картка, адреса, сімейний стан — обов'язково для режиму майна. Для подружжя — згода другого з подружжя у формі окремої нотаріальної заяви (ст. 65 СК). Для юр. осіб — повна назва, ЄДРПОУ, ПІБ директора, статут, підстава підпису
Предмет договору
Вид об'єкта (квартира / житловий будинок / нежитлове приміщення / земельна ділянка); адреса; площа (загальна / житлова / відчужувана частка); реєстраційний номер об'єкта в ДРРП; кадастровий номер земельної ділянки (для земель); кількість кімнат; поверх; технічний стан (опис БТІ / технічний паспорт); документ про право власності продавця (номер / дата / орган видачі)
Ціна
Сума цифрами і прописом; валюта (обов'язково гривня на території України, ст. 192 ЦК; допускається еквівалент в іноземній валюті — ч. 2 ст. 533 ЦК); форма оплати (готівка до 50 тис. грн (fallback) — ст. 1087 ЦК; безготівково для більшого розміру); дата оплати. Оцінка — обов'язкова для податкових цілей (ст. 172 ПК); замовляється у сертифікованого оцінювача
Порядок розрахунків
Зазвичай: аванс / завдаток → підписання → повний розрахунок до моменту передачі ключів. Безпечна схема — ескроу в банку або акредитив
Передача майна
Дата; фіксація акту приймання-передачі; стан об'єкта; перелік меблів / обладнання, що передається
Гарантії продавця
Що є одноосібним власником; відсутність обтяжень (іпотек, арешту, сервітуту, заборони відчуження); відсутність зареєстрованих користувачів (виписаних до підпису); відсутність судових спорів; правомірність реконструкцій / перепланувань
Відповідальність за приховані недоліки
Ст. 768 ЦК (непосильні недоліки). Гарантійний строк за законом — не менше року (ст. 680 ЦК — для окремих недоліків).
Розподіл витрат
Нотаріальні послуги, збір до Пенсійного фонду (1% (fallback; станом на 2024)), податки — хто платить
Реєстрація права
Нотаріус одночасно з посвідченням договору вносить зміни до ДРРП (електронна реєстрація)
Підписи
Особисто в присутності нотаріуса. Уникати підписів за довіреністю, крім ретельно перевіреної генеральної довіреності.
Попередній договір (ст. 635 ЦК)
Етап, часто застосовуваний при покупці з іпотекою:
Форма — нотаріальне посвідчення обов'язкове (ч. 1 ст. 635 ЦК); інакше — нікчемність.
Істотні умови: предмет (ідентифікація об'єкта), ціна, строк укладення основного договору.
Зобов'язання сторін укласти основний договір у визначений строк.
Умова (під умовою отримання кредиту) — правомірно (ст. 212 ЦК).
Завдаток vs аванс — критичне розрізнення
Характеристика
Завдаток (ст. 570 ЦК)
Аванс
У разі відмови продавця →
Повертає завдаток у подвійному розмірі (ст. 571 ЦК)
Повертає аванс у пооднократному розмірі
У разі відмови покупця →
Втрачає завдаток
Одержує повернення авансу
Правова природа
Забезпечення + доказ укладення
Лише попередня оплата
Регулювання
Законодавче, з домінантним регулюванням ЦК
Договірне, без законодавчого регулювання
За замовчуванням (без чіткої кваліфікації): з урахуванням практики ВС (справа № 756/6000/17, № 751/5395/17) — суд часто інтерпретує як аванс, якщо немає прямої згадки «завдаток». Завжди прописувати явно.
Для клієнта-покупця: завдаток у попередньому договорі + умова «у разі неотримання кредиту до ... — повернення авансу без штрафу».
Податки та збори
Актуальні ставки — отримати перед консультацією
Параметр
Джерело
Як отримати
Fallback (останній перевірений)
ПДФО при продажу нерухомості
ПКУ (2755-17) ст. 172
WebFetch: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 — ст. 172
5% / 18% (станом на 01.12.2024)
Військовий збір
ПКУ ст. 164 + ЗУ 4015-IX
WebFetch: j.w. — ст. 164
5% (з 01.12.2024, ЗУ 4015-IX)
Збір до ПФ
ПКУ підрозд. 7 розд. XX
WebFetch: j.w.
1% (станом на 2024)
Правила:
Fetch вдався → використати отримане, зазначити джерело й дату.
Fetch не вдався → використати fallback. Попередити: «⚠ Ставку використано зі станом на [дата]. Перевірте на zakon.rada.gov.ua.»
Для продавця
ПДФО: 5% (fallback; станом на 01.12.2024) від вартості продажу нерухомості (ч. 2 ст. 172 ПК). Звільнення (ч. 1 ст. 172 ПК): перший продаж за рік житлового будинку / квартири / земельної ділянки для обслуговування (до 2 га на садибу), у власності > 3 роки — звільняється (повне). Не більше одного разу в рік з повним звільненням.
Військовий збір: 5% (fallback; станом на 01.12.2024, ЗУ 4015-IX) (збільшено з 1,5% Законом № 4015-IX від 01.12.2024).
Для другого і більше продажу на рік або нерухомості у власності < 3 років — 5% + 5% = 10% (fallback; станом на 01.12.2024) (ПДФО + військовий збір).
Для нерезидентів — 18% (fallback; станом на 01.12.2024) + 5% (fallback; станом на 01.12.2024, ЗУ 4015-IX).
Для покупця
Збір до Пенсійного фонду: 1% (fallback; станом на 2024) від вартості (ст. 1 ЗУ № 400/97-ВР). Звільнення: для купівлі вперше (вперше набуває в приватну власність), ч. 7 ст. 1 ЗУ № 400/97-ВР.
Держмито / нотаріальне послуги: 1% (fallback; станом на 2024) від вартості — держмито (для державних нотаріусів); у приватних — за тарифом нотаріуса.
Оцінка
Обов'язкова у сертифікованого оцінювача (ст. 172 ПК + ЗУ № 2658-III про оцінку майна). Оцінка зберігається в Єдиній базі даних звітів про оцінку (ФДМ). Без оцінки — нотаріус не посвідчить операцію.
Захисні положення — для покупця
Кредитна обставина: «У разі неотримання кредиту до [дати] Покупець має право відмовитись від укладення основного договору без штрафних санкцій; Продавець повертає аванс у повному обсязі».
Ескроу / акредитив: ціна розблоковується банком лише після реєстрації права власності на Покупця в ДРРП і зняття всіх обтяжень.
Передача порожньою: Продавець зобов'язується звільнити об'єкт від зареєстрованих осіб, рухомого майна (окрім зафіксованого в переліку) до дати передачі.
Відповідальність за обтяження: якщо протягом 6 місяців виявиться не зазначене в договорі обтяження — штраф + компенсація.
Відповідальність за наявність зареєстрованих користувачів: якщо після передачі виявляться зареєстровані особи — Продавець забезпечує зняття з реєстрації на власний рахунок.
Попередній договір — шаблон (каркас)
ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ
(посвідчується нотаріально)
м. ___ «___» _____ 20___ р.
[Сторона 1 — Продавець, ПІБ, паспорт, РНОКПП, адреса, сімейний стан]
та
[Сторона 2 — Покупець, ПІБ, паспорт, РНОКПП, адреса, сімейний стан]
уклали цей попередній договір про таке:
1. ПРЕДМЕТ
Сторони зобов'язуються у строк до «___» ______ 20___ р. укласти основний
договір купівлі-продажу квартири (далі — Квартира), розташованої за адресою:
[адреса], реєстраційний номер об'єкта в ДРРП: [___], загальна площа: [___] кв. м.
2. ЦІНА
Ціна Квартири — [___] грн. (словами: ...).
3. ЗАВДАТОК
При підписанні цього Договору Покупець сплачує Продавцеві завдаток у сумі
[___] грн. Завдаток підпорядковується правилам ст. 570–571 ЦК України.
4. УМОВА
Основний договір укладається за умови отримання Покупцем іпотечного кредиту
від [банк] у сумі не менше [___] грн до «___» _____ 20___ р. У разі
неотримання кредиту Покупець має право відмовитись без штрафних санкцій;
Продавець повертає завдаток у пооднократному розмірі.
5. ГАРАНТІЇ ПРОДАВЦЯ
Продавець гарантує, що Квартира належить йому на праві особистої приватної
(особистої приватної / спільної сумісної) власності; вільна від обтяжень;
не перебуває в судовому спорі; зареєстрованих осіб — [__] (довідка форми 3
додається).
6. ВИТРАТИ
Нотаріальне посвідчення цього попереднього договору сплачує [сторона];
нотаріальне посвідчення основного договору — [сторона]; збір до Пенсійного
фонду — Покупець; ПДФО + військовий збір — Продавець.
7. ІНШІ УМОВИ
Спори розглядаються в суді за місцем розташування Квартири.
[Підписи сторін, посвідчення нотаріуса]
Особливі ситуації
Купівля земельної ділянки с/г призначення
Ст. 130 ЗК: громадяни України — до 100 га (fallback); юрособи — від 01.01.2024 з обмеженнями; іноземці — заборона; викуп повинен оформлятись у нотаріуса з перевіркою цільового призначення та категорії землі.
Переважне право купівлі — у співвласника, орендаря (ст. 130 ЗК, ст. 9 ЗУ про оренду землі).
Частка в праві спільної часткової / сумісної власності
Переважне право купівлі — у співвласників (ст. 362 ЦК). Продавець зобов'язаний письмово повідомити, надати місяць на прийняття пропозиції; порушення — позов про переведення прав покупця (1 рік з моменту, коли стало відомо).
Для подружжя (спільна сумісна власність) — угода вимагає згоди другого з подружжя, нотаріально посвідченої.
Квартира в ОСББ
Додатково перевірити статут ОСББ, наявність боргів за комунальні послуги (довідка від ОСББ); у переліку до передачі — засвідчити погашення боргу.
Нерухомість з «нереєстрованим» перепланом
Перед купівлею — замовити обстеження БТІ; у разі невідповідності — ризик відмови нотаріуса чи реєстратора.
Нерухомість на окупованій або наближеній до бойових дій території
Особливі обмеження по ЗУ № 2268-IX (тимчасово окуповані території), постанова КМУ про примусове вилучення окремих об'єктів.
Купівля у спадкоємця
Свідоцтво про право на спадщину (не менш як 6 міс. з дня відкриття спадщини); витяг з Спадкового реєстру (через нотаріуса); якщо прийшов строк заяви інших спадкоємців — позови про часткове перерозподіл можливі.
Шаблон звіту аудиту
АУДИТ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
Клієнт: [покупець / продавець]
Об'єкт: [тип, адреса, реєстр. номер у ДРРП]
Форма: [попередній договір / основний — проєкт]
Дата проєкту: [___]
Дата аудиту: [___]
I. РЕЄСТРАЦІЙНА ПЕРЕВІРКА
- ДРРП — витяг на [дата]:
· Власник: [ПІБ, підстава]
· Обтяження: [немає / є: ...]
· Арешти: [немає / є]
- Земельна ділянка (map.land.gov.ua): [кадастровий номер; цільове призначення]
- ЄРБ / АСВП на продавця: [чисто / є провадження: ...]
- Єдиний реєстр спадкоємців (якщо через спадок): [статус]
- ЄДРСР: [немає спорів / є: ...]
- Мораторії / воєнні обмеження: [не застосовуються / є]
II. ПЕРЕВІРКА ПРОДАВЦЯ
- Сімейний стан: [неодружений / у шлюбі + згода з подружжя — так/ні]
- Право власності: [особиста / спільна сумісна — режим ст. 60 СК]
- Повноваження (якщо юр. особа): [ПІБ директора, статут, витяг ЄДР]
III. ПЕРЕВІРКА ОБ'ЄКТА
- БТІ / технічний паспорт: [відповідність / перепланування]
- Зареєстровані особи (ф. 3): [немає / є — зобов'язання зняти]
- Стан будівлі: [введена в експлуатацію / самочинне будівництво]
IV. ЗНАХІДКИ НА ПРОЄКТІ ДОГОВОРУ
[список знахідок за класифікацією: КРИТИЧНІ / СУТТЄВІ / БАЖАНІ]
V. ПОДАТКИ
- ПДФО + військовий збір: [розрахунок, хто сплачує]
- Збір до Пенсійного фонду 1% _(fallback; станом на 2024)_: [застосовується / звільнення]
- Нотаріальні послуги: [тариф]
VI. РЕКОМЕНДАЦІЯ
[підписувати / не підписувати / умовно — за умови правок]
VII. НАСТУПНІ ДІЇ
[до нотаріуса, на нотаріальному посвідченні, після реєстрації]
Коли цей скіл доповнюється агентом / іншим скілом
Для повного складання договору купівлі-продажу чи попереднього договору — агент ua:contract-drafter (режим складання).
Для перевірки продавця-юр. особи — ЄДР через usr.minjust.gov.ua (офіційний відкритий реєстр) + виконавчі провадження.
Для спору про визнання договору недійсним — агент ua:claim-drafter (позов за ст. 215-236 ЦК).
Для спадкових питань — зазвичай спадкова справа в нотаріуса; судовий спір — агент ua:claim-drafter.
Для сімейних питань (подружня згода, режим майна) — ст. 60–74 СК + позов за ст. 65 СК (визнання правочину недійсним).
Для перевірки воєнних обмежень — скіл ua:checking-martial-law-overrides.
