Standardmäßig ist der Prompt ausgewählt, der zuerst die Quelle prüft. Sie können zu einem direkten Befehl wechseln oder eine lokale Kopie herunterladen.
Quelldateien prüfen
Lesen Sie SKILL.md und alle von SkillsMP angezeigten Begleitdateien, bevor Sie sich für eine Installation entscheiden.
Mit Codex oder Claude installieren Kopieren Sie diesen Prompt, fügen Sie ihn in Codex, Claude oder einen anderen Assistant ein und lassen Sie die Skill-Seite prüfen und installieren.
Ein direkter Befehl überspringt den Prüf-Prompt. Prüfen Sie die Quelle, bevor Sie ihn ausführen.
Umowa sprzedaży nieruchomości — forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 KC). Projekt aktu prowadzi notariusz; rola prawnika — wczytać projekt, wskazać ryzyka klientowi przed podpisem, często równolegle sporządzić umowę przedwstępną (art. 389 KC) zabezpieczającą pozycję klienta na czas finansowania (kredyt, BGK, środki własne). Ten skill — checklist audytu i lista rejestrów do weryfikacji przed podpisaniem.
Dział II (właściciel), Dział III (ograniczenia / ostrzeżenia / służebności), Dział IV (hipoteki), Dział I-Sp (spis praw związanych), Dział I-O (oznaczenie nieruchomości)
Bezpłatne podglądanie; odpis zupełny — 30–60 zł (przez notariusza lub EKW po zalogowaniu)
Zaświadczenia o braku zaległości, zgodności z MPZP.
Złożenie wniosku o wpis do KW (art. 92 § 4 PrNot) — z dokumentem uiszczenia opłaty.
Taksa notarialna: art. 4-5 rozp. Min. Spraw. z 28.06.2004; zwykle między 0,25% a 1% (fallback; stan na 2024) wartości transakcji (dla wyższych nieruchomości — degresywnie).
Obowiązkowe elementy aktu notarialnego
Element
Uwagi
Dane stron
Imię, nazwisko, PESEL, stan cywilny (dla osób fizycznych — istotne przy wspólności ustawowej małżeńskiej!), dowód tożsamości, adres; dla spółek — KRS, NIP, reprezentacja
Stan cywilny / rozdzielność majątkowa
Małżeństwo = wspólność ustawowa (art. 31 KRO) — obie strony potrzebują zgody; chyba że rozdzielność majątkowa (art. 47 KRO — przez akt notarialny)
Przedmiot sprzedaży
Dokładny opis: księga wieczysta (KW), nr działki, obręb, powierzchnia, oznaczenie z EGiB, adres, stan zabudowy (odniesienie do pozwolenia / zaświadczenia); udział we wspólnej nieruchomości (dla mieszkań w budynkach wielolokalowych)
Cena
Kwota w cyfrach i słownie. Waluta. Forma płatności.
Warunki płatności
Zaliczka / zadatek przy podpisaniu; spłata hipoteki z ceny (z zobowiązaniem banku); termin zapłaty reszty; sposób (przelew bankowy, często depozyt notarialny dla bezpieczeństwa obu stron — art. 108 PrNot)
Oświadczenia sprzedawcy
Że jest wyłącznym właścicielem; brak ograniczeń; brak zaległości w opłatach; zgodność z MPZP; brak samowoli
Termin wydania
Zwykle: po wpłacie pełnej ceny; protokół zdawczo-odbiorczy z opisem stanu
Koszty aktu
Kto ponosi: taksę notarialną, PCC-3, opłaty sądowe (wpis do KW) — standardowo kupujący
Wnioski do KW
O wpis prawa własności na kupującego; o wykreślenie wygasłych praw (hipoteki po spłacie, ograniczeń)
Oświadczenia do celów podatkowych
PCC-3 lub VAT; zwolnienia; grupa podatkowa przy darowiźnie
Umowa przedwstępna (art. 389 KC)
Etap często stosowany przy kupnie mieszkania na kredyt:
Forma — może być w formie zwykłej pisemnej lub w formie aktu notarialnego (bardziej zabezpieczona — art. 390 § 2 KC: roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej w trybie pozwu o złożenie oświadczenia woli + wpis ostrzeżenia do KW).
Elementy: przedmiot, cena, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, zadatek / zaliczka, warunki (np. uzyskanie kredytu przez kupującego), kary umowne.
Zaliczka — tylko dla sprzedającego; kupujący w razie swojej rezygnacji ją odzyskuje, ale nie ma zabezpieczenia po stronie sprzedającego.
Dla klienta-kupującego: umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego + zadatek + klauzula „pod warunkiem uzyskania kredytu".
Zadatek vs zaliczka — krytyczne rozróżnienie
Cecha
Zadatek (art. 394 KC)
Zaliczka
Kto odstępuje →
Sprzedający → zwraca w podwójnej wysokości
Sprzedający → zwraca w pojedynczej wysokości
Kupujący → traci zadatek
Kupujący → otrzymuje zwrot
Prawna natura
Wzmocniony środek zabezpieczenia
Wyłącznie prepayment
Uregulowanie
Ustawowe, domniemanie przy kwalifikacji
Umowne, brak domyślnej regulacji
Kiedy wybrać
Kupujący — gdy chce mocnego zabezpieczenia
Sprzedający — gdy chce elastyczności
Zasada domyślna: bez dookreślenia „zadatek" / „zaliczka" — sąd może interpretować jako zadatek (art. 394 § 1 KC wskazuje na domniemanie zadatku, ale najnowsza linia orzecznicza SN w tym zakresie jest różna — sprawdzić).
Fetch nieudany → użyj fallback. Ostrzeż: «⚠ Stawka pochodzi ze stanu na [data]. Sprawdź w ISAP.»
PCC-3 (Podatek od Czynności Cywilnoprawnych)
Podstawa: ustawa z 09.09.2000 o PCC.
Stawka: 2%(fallback; stan na 2024) od wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).
Zobowiązany: kupujący.
Termin: 14 dni od dnia zawarcia umowy; deklaracja PCC-3.
Notariusz jako płatnik — pobiera PCC i odprowadza do US.
Wyłączenia: transakcje objęte VAT; zwolnienia szczególne (art. 2 i 9 ustawy o PCC).
VAT (alternatywa do PCC-3)
Gdy sprzedawca — czynny podatnik VAT, a transakcja podlega VAT (np. sprzedaż pierwsza, nowe mieszkanie od dewelopera) — VAT 8% / 23%(fallback; stan na 2024) (mieszkania do 150 m² — 8%; pozostałe — 23%).
Gdy zwolnienie z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) — wtedy PCC obowiązuje.
Sprawdzić białą listę VAT, rachunek sprzedawcy.
Podatek od spadków i darowizn
Dla darowizny — ustawa z 28.07.1983; progi, grupy podatkowe, zwolnienia dla I grupy.
Koszty bieżące po zakupie
Podatek od nieruchomości (ustawa z 12.01.1991) — zgłoszenie w urzędzie gminy w 14 dni.
Opłaty wspólnoty / spółdzielni — jeśli mieszkanie w budynku wielolokalowym.
Klauzule opcjonalne (zabezpieczające kupującego)
Klauzula kredytowa — „pod warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego do dnia ...". Bez niej — ryzyko utraty zadatku.
Depozyt notarialny (art. 108 PrNot) — cena wpłacana na konto depozytowe notariusza, zwalniana sprzedawcy po wpisie do KW + wykreśleniu obciążeń.
Obowiązek wydania w stanie wolnym — od najemców, lokatorów, rzeczy; protokół zdawczo-odbiorczy.
Klauzula o wadach — prawo odstąpienia w ciągu 12 miesięcy w razie wad istotnych (art. 556, 560, 562 KC).
Odpowiedzialność za ukryte obciążenia — zwrot + odszkodowanie, jeżeli ujawni się obciążenie nieopisane w akcie.
Umowa przedwstępna — tekst podstawowy (szkic)
UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
zawarta dnia ___ w ___ pomiędzy:
[Sprzedawca, dane]
a
[Kupujący, dane]
§ 1. PRZEDMIOT
Sprzedawca zobowiązuje się sprzedać, a Kupujący — kupić nieruchomość:
[dokładny opis z nr KW, działki, obrębu, powierzchnią]
§ 2. CENA
Cena sprzedaży: ___ zł (słownie: ...).
§ 3. ZADATEK
Przy podpisaniu niniejszej umowy Kupujący wpłaca Sprzedawcy zadatek w kwocie
___ zł. Zadatek podlega zasadom art. 394 KC.
§ 4. TERMIN UMOWY PRZYRZECZONEJ
Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w formie aktu notarialnego nie później
niż do dnia ___ w kancelarii notarialnej wybranej przez Kupującego.
§ 5. WARUNEK
Umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem uzyskania przez Kupującego
kredytu hipotecznego w kwocie ___ zł nie później niż do dnia ___.
Brak kredytu uprawnia Kupującego do odstąpienia bez skutków zadatku (zwrot
w pojedynczej wysokości).
§ 6. KOSZTY
[taksa notarialna, PCC, opłaty sądowe — podział]
§ 7. POSTANOWIENIA KOŃCOWE
Forma pisemna pod rygorem nieważności zmian.
Sąd właściwy: [sąd, w okręgu którego znajduje się nieruchomość].
[Podpisy stron]
Szczególne sytuacje
Rolnik indywidualny a nabycie gruntów rolnych
Art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego — nabywca powinien być rolnikiem indywidualnym (kwalifikacje rolnicze 5 lat, zamieszkanie w gminie itd.); wyjątki (dziedziczenie, bliscy, KOWR).
Niebędący rolnikiem — zgoda KOWR indywidualnie.
Sankcja: nieważność bezwzględna nabycia.
Nieruchomość w obszarze „przygranicznym" / pas ochronny
Ograniczenia dla cudzoziemców — ustawa z 24.03.1920 o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców: zgoda MSWiA, wyjątki dla obywateli EOG.
Zabytek
Prawo pierwokupu konserwatora (art. 10 ustawy z 23.07.2003 o ochronie zabytków).
Ograniczenia w pracach — obowiązkowe pozwolenie konserwatorskie.
Nieruchomość kościelna / Skarbu Państwa
Specjalne procedury; zwykle przetarg publiczny.
Szablon raportu audytu
AUDYT UMOWY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
Klient: [kupujący / sprzedawca]
Nieruchomość: [nr KW, adres, powierzchnia]
Forma: [umowa przedwstępna / akt notarialny — projekt]
Data projektu: [___]
Data audytu: [___]
I. WERYFIKACJA REJESTROWA
- KW [nr] — odpis zupełny na dzień [___]:
· Dział II (właściciel): [OK / zmiana oczekiwana]
· Dział III (ograniczenia): [OK / wpisy: ...]
· Dział IV (hipoteki): [OK / hipoteka na kwotę ...]
- EGiB: [OK / niezgodność ...]
- MPZP: [zgodny / WZ wydana / brak dokumentów]
- PINB: [brak nakazów / są]
- Zaświadczenia (wspólnota, gmina, ZUS, US): [stan]
II. BADANIE PRAWNE
- Tytuł własności: [nabycie: umowa sprzedaży/darowizny/spadek]
- Współwłasność: [są spadkobiercy? małżeńska wspólność?]
- Stan cywilny sprzedawcy: [kawaler / małżeństwo — wspólność / rozdzielność]
- Prawo pierwokupu: [nie / gmina / KOWR / spółdzielnia / konserwator]
III. ZNALEZISKA NA PROJEKCIE AKTU
[lista ustaleń wg klasyfikacji: KRYTYCZNE / ISTOTNE / POŻĄDANE]
IV. PODATKI
- PCC-3 / VAT — który reżim?
- Zwolnienia?
- Obliczenie: [kwota]
V. ZALECENIE
[podpisywać / nie podpisywać / warunkowo — pod warunkiem poprawek]
VI. DALSZE DZIAŁANIA
[co zrobić przed aktem, co przy akcie, co po akcie]
Kiedy ten skill uzupełniany jest agentem / innym skillem
Dla sporządzenia umowy przedwstępnej — agent pl:contract-drafter (sporządzanie).
Dla weryfikacji sprzedawcy-spółki — skill pl:searching-krs.
Dla sporu wokół nieważności umowy lub wad fizycznych / prawnych — agent pl:claim-drafter.
Dla spraw spadkowych (dział spadku przed sprzedażą) — agent pl:inheritance-drafter.
Dla spraw rodzinnych (rozdzielność majątkowa, podział majątku) — agent pl:family-drafter.
