| name | assembleia-e-governanca-condominial |
| description | Conduz e questiona a governança do condomínio — convocação e quóruns de assembleia, condômino antissocial (multa) e impugnação de deliberação viciada. Use quando o advogado pedir "convocar assembleia de condomínio", "quórum para alterar a convenção", "multa para condômino antissocial", "vizinho perturbador no condomínio", "anular assembleia", "impugnar deliberação do condomínio", "a assembleia foi válida?", "eleição de síndico". |
Assembleia e Governança Condominial
Quando ativa
Questões de deliberação coletiva do condomínio edilício: convocar/realizar assembleia, definir quórum, aplicar sanção a condômino antissocial, ou atacar uma assembleia/deliberação viciada. Trilha condomínio (consultivo + contencioso). A estrutura normativa (instituição/convenção/regimento) está em instituicao-e-convencao-condominio; a cobrança de cotas em cobranca-cotas-condominiais.
Base legal ancorada
- Convocação, quóruns, sanções e regras das assembleias — CC art. 1.334 (✅) — a convenção é quem define o modo de administração, a competência das assembleias, a forma de convocação e os quóruns dos diversos tipos de votação. Primeira providência sempre: ler a convenção registrada.
- Alteração da convenção — 2/3 dos condôminos (CC art. 1.351, ✅) — alterar a convenção exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos; mudar a destinação do edifício/unidade exige unanimidade (art. 1.351). Base: a convenção obriga com a subscrição de ≥ 2/3 das frações ideais (CC art. 1.333). Não é maioria simples de presentes.
- Condômino/possuidor antissocial — CC art. 1.337 (✅):
- Caput — condômino que reiteradamente descumpre seus deveres pode ser constrangido a pagar multa de até 5× o valor da cota condominial, conforme deliberação (quórum qualificado da convenção/assembleia);
- Parágrafo único — condômino/possuidor de comportamento antissocial, que gera incompatibilidade de convivência, pode sofrer multa de até 10× o valor da cota.
- Multa moratória — CC art. 1.336 §1º (✅) — inadimplência das cotas: teto de 2% (não confundir com a multa sancionatória do art. 1.337).
O que produzir
Convocar/realizar assembleia (consultivo):
- Conferir a convenção — forma de convocação, antecedência, quóruns por matéria (art. 1.334).
- Edital de convocação — pauta clara e específica (matéria fora da pauta é vício), local/data/horário, 1ª e 2ª convocação.
- Registro da presença por fração ideal (o voto e o quórum contam por fração, não por cabeça, salvo disposição da convenção).
- Ata — deliberações, quórum atingido por matéria, assinaturas; base para cobrança e para sanções.
- Matérias de quórum qualificado — alteração da convenção (2/3, art. 1.333); sanção a antissocial (art. 1.337) exige a maioria qualificada prevista.
Sancionar condômino antissocial (art. 1.337):
- Documentar a reiteração (notificações prévias, registros, atas) — a multa de 5×/10× não é automática; depende de deliberação e de comportamento comprovado.
- Aplicar a multa por deliberação; garantir contraditório ao condômino antes da penalidade (assegura a validade da sanção).
Impugnar/anular assembleia (contencioso):
- Mapear o vício: convocação irregular (não convocação de todos os condôminos, antecedência/edital defeituoso), quórum insuficiente para a matéria, deliberação fora da pauta, ou conteúdo ilícito/contrário à convenção.
- Via: ação anulatória da assembleia/deliberação (rito comum) — cross-link
civel. Pedido de tutela de urgência para suspender efeitos (ex.: cobrança fundada na deliberação viciada) → tutelas-imobiliarias.
Postura honesta
- Prazo para impugnar assembleia: não há na base ancorada um prazo decadencial específico do condomínio — conferir a convenção e o regime geral de anulação de deliberações; não afirmar um prazo fixo sem verificar. Ajuizar sem demora, porque a inércia e o cumprimento espontâneo enfraquecem a impugnação.
- Multa do art. 1.337 exige processo mínimo (reiteração + deliberação + defesa) — aplicada de supetão, cai. A do art. 1.336 §1º (2%) é moratória e distinta.
Cross-link (soft)
instituicao-e-convencao-condominio (convenção define os quóruns) · cobranca-cotas-condominiais (multa moratória 2% × sanção 1.337) · tutelas-imobiliarias (suspender deliberação) · civel (ação anulatória).
Revisão final
Ao produzir edital, ata, notificação de sanção ou petição anulatória, fechar pela suprema-corte-imobiliaria (R1 partes/frações · R2 base vigente CC 1.333/1.334/1.337 · R4 quórum/convocação/pauta) e validador-imobiliario antes de entregar.
