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base-contratual-imobiliaria

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Atualizado15 de julho de 2026 às 17:24

Fundamento de direito material dos contratos imobiliarios do CC/2002 — compra e venda (481-532), despesas de escritura/registro (490), arras/sinal (417-420, redacao NOVA da Lei 14.905/2024), clausulas especiais (retrovenda/preempcao/reserva de dominio/venda ad mensuram) e permuta (533), mais o regime vigente de juros e correcao (SELIC-IPCA, Lei 14.905/2024). Localiza o artigo por grep em context/ e traz texto vigente + requisitos + pegadinhas de reforma. Use quando precisar da base de um contrato de compra e venda, arras, sinal, permuta, ou perguntar quem paga escritura, como calcular juros/correcao, qual a redacao atual do art. 418, esse artigo de contrato mudou.

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AdvogadosOcupações Jurídicas·SOC 23-1011

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base-contratual-imobiliaria

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BASE-CONTRATUAL-IMOBILIARIA — Contratos do CC/2002 aplicados ao imovel

Camada 1 (Fundacao). Direito material contratual para compromisso, escritura, distrato e pareceres. Nao redige peca: entrega o dispositivo certo, vigente e explicado. Direitos reais (posse/propriedade/hipoteca/promessa-1.417) ficam na base-direitos-reais-cc.

Anexos obrigatorios (context/)

context/cc-direitos-reais.md — CC/2002 (contem tambem os contratos-alvo: compra e venda 481+, arras 417-420, permuta 533, juros/correcao 389/406). Nunca ler inteiro: grep do artigo (grep -n "^Art\. 490" context/cc-direitos-reais.md) e ler a faixa.
context/itbi-e-reformas-tributarias.md — cruzar o status da Lei 14.905/2024 (taxa legal) quando o tema for juros/correcao/arras.
context/metodologia-imobiliaria.md — quando chamada pelo imobiliario-master.

Objetivo

Devolver o texto vigente + finalidade + requisitos + excecoes de qualquer dispositivo contratual imobiliario, com atencao especial as reformas de 2024 que o treino pode ter perdido.

Quando ativar

Outra skill (compromisso, escritura, distrato, parecer) precisa do fundamento material do contrato.
O operador pergunta sobre compra e venda, arras/sinal, permuta, clausula especial, quem paga escritura/registro, ou juros/correcao aplicaveis.

Mapa rapido (tema no grep, numero confirmado no anexo)

Compra e venda (481–532) ✅ — 481 conceito; 482 perfeita com acordo sobre coisa+preco; 490 ✅ escritura e registro por conta do COMPRADOR (tradicao por conta do vendedor, salvo pacto); 500 venda ad mensuram × ad corpus (diferenca > 1/20 → acao ex empto/abatimento/resolucao); 502 vicios; 504 direito de preferencia do condomino na venda de fracao ideal.
Clausulas especiais ✅ — retrovenda (505), preempcao/preferencia (513), reserva de dominio (521), venda a contento/sujeita a prova.
Permuta (533) ✅ — aplicam-se as regras da compra e venda.
Arras / sinal (417–420) — ⚠️ REFORMADO pela Lei 14.905/2024:
- 417 ✅ arras confirmatorias: computadas/restituidas na execucao.
- 418 ⚠️ NOVA REDACAO (Lei 14.905/2024), reestruturada em incisos: I — inexecucao por quem DEU as arras → a outra parte as retem; II — inexecucao por quem RECEBEU → quem deu pode haver o contrato por desfeito e exigir a devolucao mais o equivalente, com atualizacao monetaria, juros e honorarios de advogado (mencao expressa a honorarios = a novidade). 🔴 A redacao antiga (paragrafo unico) e a que muitos modelos "lembram" — usar a de 2024.
- 419 indenizacao suplementar (arras = taxa minima). 420 arras penitenciais (com arrependimento) = funcao unicamente indenizatoria, sem suplementar.
Juros e correcao legais — ⚠️ Lei 14.905/2024 (efeitos desde 30/08/2024) alterou CC 389 e 406: juros legais = SELIC deduzido o IPCA; correcao monetaria = IPCA (salvo pactuacao). 🔴 Nao usar o default antigo "1% ao mes (art. 406 c/c 161 §1º CTN)" — esta desatualizado. Calculo efetivo → cross-link calculosjudiciais.

Postura honesta / pegadinhas

🔴 Arras art. 418 e juros/correcao (389/406) so na redacao pos-14.905/2024. Confirmar sempre em validador-imobiliario antes de citar.
Despesas: por padrao legal a escritura+registro sao do comprador (490) e a tradicao do vendedor — mas isso e dispositivo, admite pacto em contrario; ler a clausula concreta antes de afirmar.
Distrato/retencao (Lei 13.786/2018 + Sumula 543) NAO fica aqui — e a skill distrato-imobiliario (C2); esta base so entrega o CC.

Entrega obrigatoria final

Dispositivo com texto verbatim + finalidade + requisitos + excecoes + vigencia (com destaque para 14.905/2024) + ponteiro do trecho lido. Sem confirmacao no anexo, nao entregar redacao.

Guard

Nada de memoria: grep obrigatorio no anexo. Toda citacao passa por validador-imobiliario; toda peca fecha pela suprema-corte-imobiliaria (R2 fundamentacao vigente · R3 tributario/calculo correto).

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acao-despejo

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Redige acao de despejo pelo fundamento correto e busca a liminar de desocupacao em 15 dias (art. 59 §1º — 8 fundamentos, mediante caucao de 3 meses de aluguel) ou o despejo por falta de pagamento com purga da mora (art. 62 — 15 DIAS DA CITACAO, vedada se ja usada nos 24 MESES), com mandado do art. 63 (30/15 dias) e execucao provisoria do art. 64 (caucao 6-12 meses). Use quando o operador disser: acao de despejo, despejo por falta de pagamento, retomada do imovel, despejo liminar, denuncia vazia, purga da mora no despejo, desocupar inquilino.

2026-07-150

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Redige acao renovatoria de locacao NAO residencial protegendo o ponto comercial, conferindo os requisitos CUMULATIVOS do art. 51 (contrato escrito e determinado, prazo >=5 anos ou accessio temporis, mesmo ramo ha >=3 anos) e, sobretudo, a DECADENCIA FATAL do §5º (ajuizar no interregno de 1 ano a 6 meses antes do termo), com as excecoes do art. 52 (em shopping o locador nao recusa por uso proprio). Use quando o operador disser: acao renovatoria, renovacao compulsoria do aluguel, proteger o ponto comercial, renovar locacao comercial, prazo pra renovatoria, perdi o prazo da renovatoria.

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Ações possessórias — reintegração (esbulho), manutenção (turbação) e interdito proibitório (ameaça), com fungibilidade e liminar de força nova. Use quando houver invasão/esbulho, turbação ou ameaça à posse, o advogado pedir "quero reintegração de posse", "me invadiram o terreno", "entrar com interdito proibitório", "cabe liminar possessória", "é força nova ou força velha?", "quero proteger a posse sem discutir domínio", ou defender-se em ação possessória.

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Obtém a propriedade para o promitente comprador que pagou, direto no Registro de Imóveis, quando o vendedor recusa/omite a escritura definitiva (art. 216-B LRP, Lei 14.382/2022 + Súmula 239 STJ) — independe de registro prévio da promessa e de regularidade fiscal do vendedor (§2º). Use quando o advogado disser adjudicação compulsória extrajudicial, adjudicação no cartório, quitei o imóvel e o vendedor não passa a escritura, forçar a escritura sem processo, compromisso pago mas não registrado, o vendedor sumiu/morreu e preciso do título.

2026-07-150

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Ação de adjudicação compulsória — o promitente comprador que quitou obtém do juiz a escritura/propriedade quando o vendedor recusa ou some. Use quando há promessa de compra e venda quitada e o vendedor não outorga a escritura definitiva, o advogado pedir "adjudicação compulsória", "paguei tudo e o vendedor não passa a escritura", "o vendedor morreu e os herdeiros não outorgam", "cabe adjudicação sem registro do compromisso?", ou comparar a via judicial com a extrajudicial (216-B).

2026-07-150

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Redige agravo de instrumento (CPC 1.015-1.020) contra decisao interlocutoria em causa imobiliaria — liminar possessoria (562), despejo liminar (Lei 8.245 art. 59 §1), consolidacao/leilao na alienacao fiduciaria, tutela de urgencia, gratuidade, IDPJ — com pecas obrigatorias (1.017), comunicacao ao juizo (1.018), efeito suspensivo/tutela recursal (1.019 I) e taxatividade mitigada (Tema 988 STJ), prazo 15 dias uteis. Use quando o operador disser agravo de instrumento, agravar a interlocutoria, recorrer da liminar, sustar leilao fiduciario, decisao interlocutoria, efeito suspensivo no agravo, Tema 988.

2026-07-150

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BASE-CONTRATUAL-IMOBILIARIA — Contratos do CC/2002 aplicados ao imovel

Camada 1 (Fundacao). Direito material contratual para compromisso, escritura, distrato e pareceres. Nao redige peca: entrega o dispositivo certo, vigente e explicado. Direitos reais (posse/propriedade/hipoteca/promessa-1.417) ficam na base-direitos-reais-cc.

Anexos obrigatorios (context/)

context/cc-direitos-reais.md — CC/2002 (contem tambem os contratos-alvo: compra e venda 481+, arras 417-420, permuta 533, juros/correcao 389/406). Nunca ler inteiro: grep do artigo (grep -n "^Art\. 490" context/cc-direitos-reais.md) e ler a faixa.
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Outra skill (compromisso, escritura, distrato, parecer) precisa do fundamento material do contrato.
O operador pergunta sobre compra e venda, arras/sinal, permuta, clausula especial, quem paga escritura/registro, ou juros/correcao aplicaveis.

Mapa rapido (tema no grep, numero confirmado no anexo)

Compra e venda (481–532) ✅ — 481 conceito; 482 perfeita com acordo sobre coisa+preco; 490 ✅ escritura e registro por conta do COMPRADOR (tradicao por conta do vendedor, salvo pacto); 500 venda ad mensuram × ad corpus (diferenca > 1/20 → acao ex empto/abatimento/resolucao); 502 vicios; 504 direito de preferencia do condomino na venda de fracao ideal.
Clausulas especiais ✅ — retrovenda (505), preempcao/preferencia (513), reserva de dominio (521), venda a contento/sujeita a prova.
Permuta (533) ✅ — aplicam-se as regras da compra e venda.
Arras / sinal (417–420) — ⚠️ REFORMADO pela Lei 14.905/2024:
- 417 ✅ arras confirmatorias: computadas/restituidas na execucao.
- 418 ⚠️ NOVA REDACAO (Lei 14.905/2024), reestruturada em incisos: I — inexecucao por quem DEU as arras → a outra parte as retem; II — inexecucao por quem RECEBEU → quem deu pode haver o contrato por desfeito e exigir a devolucao mais o equivalente, com atualizacao monetaria, juros e honorarios de advogado (mencao expressa a honorarios = a novidade). 🔴 A redacao antiga (paragrafo unico) e a que muitos modelos "lembram" — usar a de 2024.
- 419 indenizacao suplementar (arras = taxa minima). 420 arras penitenciais (com arrependimento) = funcao unicamente indenizatoria, sem suplementar.
Juros e correcao legais — ⚠️ Lei 14.905/2024 (efeitos desde 30/08/2024) alterou CC 389 e 406: juros legais = SELIC deduzido o IPCA; correcao monetaria = IPCA (salvo pactuacao). 🔴 Nao usar o default antigo "1% ao mes (art. 406 c/c 161 §1º CTN)" — esta desatualizado. Calculo efetivo → cross-link calculosjudiciais.

Postura honesta / pegadinhas

🔴 Arras art. 418 e juros/correcao (389/406) so na redacao pos-14.905/2024. Confirmar sempre em validador-imobiliario antes de citar.
Despesas: por padrao legal a escritura+registro sao do comprador (490) e a tradicao do vendedor — mas isso e dispositivo, admite pacto em contrario; ler a clausula concreta antes de afirmar.
Distrato/retencao (Lei 13.786/2018 + Sumula 543) NAO fica aqui — e a skill distrato-imobiliario (C2); esta base so entrega o CC.

Entrega obrigatoria final

Dispositivo com texto verbatim + finalidade + requisitos + excecoes + vigencia (com destaque para 14.905/2024) + ponteiro do trecho lido. Sem confirmacao no anexo, nao entregar redacao.