lease-contract-review

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description	租赁/房屋租赁/设备租赁合同专项审查：在通用条款审查之上，叠加租赁特有的租赁期限（20 年上限）、 租赁物交付与适租状态、租金与押金、维修义务、转租、装饰装修与添附、租赁物权属与"买卖不破租赁"、 租赁期满返还与优先承租权等条款。由 review 技能在识别为租赁类合同时编排调用。
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租赁合同审查（类型专项）

定位：租赁合同是"租赁物使用价值与租金之间的对价交易" [《民法典》§703]——出租人将租赁物交付承租人使用、收益（转移的是一定期限内的使用权而非所有权），承租人支付租金并于期满返还。其内容提示见 [§704]（名称、数量、用途、期限、租金及支付、维修等）。因履行期限长、租赁物为非消耗物，需约定事项多，是实务最常见的有名合同之一。本 skill 在通用条款之上叠加租赁特有的审查。

先加载画像与立场

加载 practice-profile 技能（执业画像），确认本次代表出租人还是承租人——立场决定改向：出租人关注租金保障、租赁物维护与权利回收、限制转租与擅自装修、控制维修边界、确保按期返还；承租人关注适租状态与安全、维修请求与减租、续租与优先承租权、装修补偿、争取较低租金/较长免租期。

与通用条款 skill 的分工

租赁合同的通用条款由 review 调用对应通用 skill 审查，本 skill 不重复其基线，只在其上叠加租赁特有内容：

• 主体 → clause-parties；标的/数量 → clause-subject-matter；权利义务 → clause-rights-obligations
• 租赁物适租状态/质量基线 → clause-quality
• 租金/押金/支付方式/期限/交付基线 → clause-commercial
• 违约责任 → clause-liability；程序条款（生效/通知/附件/份数/签署）→ clause-procedural；争议解决基线 → clause-dispute-resolution

下列是租赁特有、需在通用基线上叠加的条款（20 年上限、出租权利、适租与安全底线、维修分配、转租、添附、买卖不破租赁、返还与优先承租权等）。

租赁特有条款审查

1. 出租人出租权利（主体审查的租赁特有重点）

主体基本信息由 clause-parties 审；本节只叠加"出租人是否有权出租"。

• 出租人为产权人的：查有无其他共有权人，有则列明并取得共有权人知情同意。
• 出租人非产权人的：审查并附产权人授权/同意或其他权利证明。
• ⚠️ 无权出租 → 影响合同效力与履行；车辆租赁另需约束承租人驾驶资质，否则出租人可能因选定过错担责。

2. 租赁期限【20 年上限】

• 期限须有明确年月日；约定及续租期限均不得超过 20 年，超过部分无效 [§705 第 1 款]。
• 有免租期（装修/前期布置期，承租人免租但一般仍担水电物业）/计租日（一般为免租期届满次日）的，厘清三者关系；没有不必刻意增设。

3. 租赁物交付与适租状态、安全底线

适租状态质量基线见 clause-quality；本节叠加租赁语境。

• 坚持租赁物特定化（房屋固定地点、车辆发动机号车牌、土地四至、设备特定）+ 适租状态明确化（房屋：产权证号、面积、家具装修水电通信取暖物业等）。
• 交付时间应早于计租日，明确适租标准，实践中附交接单。
• ⚠️ 安全底线（强制、不可约定排除）：租赁物危及承租人安全或健康的，即使订约时明知质量不合格，承租人仍可随时解除合同 [§731]。

4. 租赁物使用、装饰装修与添附

• 用途：明确约定，排除违法用途及与租赁物性质不符的用途；按约定/性质使用致损耗不担责 [§710]，未按约定/性质使用致损失 → 出租人可解除并赔偿 [§711]（无约定按性质使用 [§709]）。
• 装饰装修/添附：承租人改善或增设他物须经出租人同意，未经同意的出租人可请求恢复原状或赔偿损失 [§715]；允许装修的，约定事先审查 + 不破坏主体结构 + 终止后处置（含补偿）。

5. 转租

• 经出租人同意可转租，原租赁合同继续有效、第三人致损承租人赔偿；未经同意转租出租人可解除合同 [§716]。
• ⚠️ 明确是否允许转租：允许的约转租程序与权义；不允许的务必另约擅自转租的违约责任——法律仅给解除权，未规定此情形承租人违约责任，仅写"可解除"则出租人难主张违约金。

6. 维修义务

• 默认出租人履行维修义务，当事人另有约定除外 [§712]；未约定即法定由出租人负担，承租人可自行维修索费、并相应减租或延期 [§713]。
• ⚠️ 明确划分维修范围（租赁物本身归出租人、承租人添附及易耗设施归承租人较合理），并约定怠于维修的违约责任。

7. 租赁物权属与"买卖不破租赁"

• 租赁期间租赁物所有权变动不影响租赁合同效力，受让人继续受约束 [模型知识—待核：对应 §725，本章正文未引用，依赖前核对条文]。
• 承租人立场盯转让衔接、租期内使用权不受影响；出租人立场注意转让前告知。

8. 期满返还与优先承租权

• 返还：明确时限、返还标准（拆除搬移、手续注销、费用结算）；返还晚于租期截止日的，约定届满至实际返还期间占用费是否及如何计收。
• 优先承租权：租赁期限届满，房屋承租人享有同等条件优先承租权 [§734 第 2 款]；约定续租申请期限 + 优先承租机制（承租人立场重点）。
• 合同终止：约定非正常终止情形（解除、租赁物损毁灭失、依法征收）及终止后后续事宜；房屋被依法征收的约定征收补偿分享 [§557 列终止情形]。

特有风险点（务必盯）

• 出租权利瑕疵（无权出租/共有权人未同意）——影响效力与履行。
• 20 年上限——约定/续租超期部分无效，期限须有明确年月日。
• 安全底线 [§731]——危及安全健康可随时解除，出租人不可约定排除。
• 不允许转租却漏约擅自转租违约责任——只剩解除权、要不到违约金。
• 维修义务默认归出租人 [§712]——不约定即承租人可自行维修索费/减租/延期。
• 房屋租赁专属管辖——只能由房屋所在地法院管辖、不可另约（clause-dispute-resolution 基线之上的硬约束）[《民事诉讼法》§33 第 1 款第（一）项]。
• 买卖不破租赁、融资租赁不适用本框架——回对应专章核对，标 [模型知识—待核]，不臆造。

修改方式

按 review-methods 技能：出租权利证明、适租状态/交接单、维修范围划分、占用费、优先承租权机制等缺失项补增；超 20 年期限、违反不动产专属管辖的管辖约定、笼统用途等删改；安全底线随时解除权、买卖不破租赁、融资租赁专章等提示。

输出

跑完后，与各通用条款 skill 的发现整合成一份租赁合同审查报告（review 技能内 report-template.md 结构）。顶部复核者提示块注明代表出租/承租。租赁特有发现按双轴定级：超 20 年部分无效、违反专属管辖、出租人无权出租 → 多为 🔴；不允许转租漏约违约责任、维修范围不清、漏约占用费 → 视情形 🟠/🟡。

本 skill 不做什么

• 不重复主体/标的/质量/违约/争议解决的通用审查（由对应 skill 出）。
• 不替委托人定租金或判断商业划算与否。
• 不就买卖不破租赁、融资租赁、不定期租赁等章外/未引用规则臆造，转为带标提示核对专条。