name: cumprimento-e-execucao-imobiliaria
description: Fase de satisfação no imobiliário — cumprimento de sentença (obrigação de fazer/entregar/quantia) e execução de título extrajudicial imobiliário. Use quando o advogado precisar "executar o que ganhou" num caso de imóvel: outorga forçada de escritura, imissão/reintegração na posse por mandado, execução de aluguéis e encargos, cobrança de cotas condominiais, honrar título executivo (promessa com 2 testemunhas), ou dúvidas sobre como transformar a sentença/contrato imobiliário em resultado prático.
Cumprimento e execução imobiliária
Transforma o título (sentença ou instrumento) em resultado — escritura registrada, posse entregue, dinheiro pago. Aqui o imobiliário tem particularidades; a máquina genérica de execução de quantia fica no plugin execucao (aponte, não duplique).
1. Primeiro passo: identifique o título e a obrigação
| Título | Obrigação | Via |
|---|
| Sentença de adjudicação / que supre a vontade | fazer (outorgar escritura) | cumprimento — a sentença produz os efeitos da declaração não emitida (CPC 501 ✅); serve de título para registro |
| Sentença possessória/reivindicatória | entregar coisa (posse) | cumprimento — mandado de imissão/reintegração na posse |
| Sentença/acordo de quantia | pagar | cumprimento de quantia (rito do CPC — ver execucao/calculosjudiciais) |
| Promessa/contrato com 2 testemunhas | título executivo extrajudicial (CPC 784, III ✅) | execução |
| Contrato de locação + encargos | execução de aluguéis e encargos (Lei 8.245 c/c CPC ✅) | execução (pode iniciar antes da desocupação — art. 62, VI ✅) |
2. Obrigação de fazer — outorga forçada de escritura
- Sentença de adjudicação compulsória / que supre a declaração de vontade: pelo CPC 501 ✅, a própria sentença vale como título e se leva ao Registro de Imóveis. Não precisa "obrigar" o vendedor a comparecer — o juiz supre.
- Cheque ITBI pago (fato gerador no registro — CC 1.245 ✅; base = valor de mercado declarado, Tema 1.113 ✅) e certidões antes de levar a registro.
- Súmula 239 STJ ✅ — a adjudicação independe de registro prévio do compromisso.
- Antes de judicializar, avalie a via extrajudicial (art. 216-B LRP ✅) — cross-link
adjudicacao-compulsoria-extrajudicial.
3. Obrigação de entregar coisa — posse
- Sentença possessória/reivindicatória/de despejo: cumpre-se por mandado (imissão/reintegração/desocupação). No despejo, prazo de 30 dias (ou 15 nas hipóteses do §1º) — art. 63, Lei 8.245 ✅.
- Execução provisória do despejo exige caução de 6 a 12 meses de aluguel (art. 64 ✅). Deferida a posse ao autor, module retenção por benfeitorias do réu.
4. Obrigação de pagar — quantia (imobiliário)
- Aluguéis e encargos: execução com base no contrato + planilha (Lei 8.245 + CPC ✅); citar locatário e fiadores; a cobrança pode correr antes da desocupação (art. 62, VI ✅). Bem de família do fiador é penhorável, resid. E comercial (Tema 1.127 STF + Súmula 549 STJ ✅).
- Cotas condominiais: dívida propter rem (CC 1.345 ✅); o próprio imóvel bem de família responde (Lei 8.009/90, art. 3º, IV ✅); penhora do próprio bem em cobrança.
- Retenção/distrato: delimite pela data do contrato (Súmula 543 pré-2018; Lei 13.786 pós; mitigação 50%→25% por CC 413 ✅) e mande a conta para
calculosjudiciais.
- Máquina genérica de quantia (multa e honorários após o prazo, penhora, avaliação, expropriação): use
execucao — não reescreva aqui.
5. Penhora e expropriação de imóvel (o que é próprio do domínio)
- Só o registro transfere (CC 1.245 ✅) e a concentração na matrícula (Lei 13.097/2015, art. 54 ✅) governam a oponibilidade — averbe a penhora na matrícula para proteger a arrematação (contra fraude à execução: Súmula 375 STJ ✅; exceção fiscal art. 185 CTN + Tema 290 ✅).
- Havendo garantia real: hipoteca hoje executa extrajudicialmente no RI (Marco 14.711/2023, arts. 9-12 ✅) e a alienação fiduciária segue o rito próprio da Lei 9.514 (consolidação + leilão 60d ✅) — cross-link
hipoteca-e-execucao-extrajudicial e alienacao-fiduciaria-imovel.
6. Cross-link soft (não duplicar)
execucao (rito geral de execução/cumprimento de quantia, penhora, embargos) · calculosjudiciais (memória de cálculo, SELIC-IPCA, retenção, aluguéis) · civel (fase de cumprimento no CPC) · bancario (veículo, DL 911).
7. Fechamento obrigatório
Peça (cumprimento/execução/embargos) revisada por suprema-corte-imobiliaria (R1-R4) + validador-imobiliario. Guard anti-alucinacao-imobiliaria ativo — dispositivo/tema só com âncora em context/.
